Ένα σπίτι που σήμερα παραμένει κλειστό ή λειτουργεί ως βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να αποφέρει στον ιδιοκτήτη του εισόδημα από ενοίκιο χωρίς φόρο για τρία χρόνια.
Το φορολογικό κίνητρο παραμένει ενεργό και μέσα στο 2026, καθώς έχει επεκταθεί για κατοικίες που περνούν στη μακροχρόνια αγορά έως το τέλος του έτους. Αυτό σημαίνει ότι για χιλιάδες ιδιοκτήτες η ημερομηνία που πρέπει να βρίσκεται κυκλωμένη στο ημερολόγιο είναι η 31η Δεκεμβρίου 2026.
Το όφελος δεν είναι αμελητέο. Για τους 36 μήνες της απαλλαγής, το εισόδημα που πληροί τις προϋποθέσεις δεν προστίθεται ουσιαστικά στη φορολογική επιβάρυνση των ενοικίων. Και από το 2026 αυτό έχει ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον για ιδιοκτήτες με υψηλά συνολικά μισθώματα, καθώς η νέα φορολογική κλίμακα φτάνει έως και το 45%.
Το «κλειδί» δεν είναι να νοικιαστεί οποιοδήποτε σπίτι
Η ρύθμιση δεν αφορά κάθε νέα μίσθωση.
Ο στόχος της είναι να επιστρέψουν στην κανονική στεγαστική αγορά κατοικίες που είτε παρέμεναν εκτός αγοράς είτε είχαν κατευθυνθεί στη βραχυχρόνια φιλοξενία.
Στην πράξη, το μέτρο αφορά φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν επιλέξιμη κατοικία σε μακροχρόνια μίσθωση και πληρούν τις προϋποθέσεις που θέτει η νομοθεσία για την προηγούμενη χρήση του ακινήτου. Η κυβέρνηση έχει παρατείνει την εφαρμογή του κινήτρου και για συμβάσεις που συνάπτονται μέσα στο 2026.
Αυτό είναι κρίσιμο: δεν αρκεί ένα ακίνητο να είναι σήμερα άδειο. Πρέπει να μπορεί να αποδειχθεί η προηγούμενη κατάστασή του από τα φορολογικά στοιχεία ή, στην περίπτωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, από τα σχετικά στοιχεία που έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση.
Γιατί το 2026 κάνει τη φοροαπαλλαγή ακόμη πιο ενδιαφέρουσα
Από το φορολογικό έτος 2026 άλλαξε η κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από ακίνητα.
Πλέον εφαρμόζονται οι εξής συντελεστές:
| Ετήσιο εισόδημα από ακίνητα | Συντελεστής φόρου |
|---|---|
| Έως 12.000 ευρώ | 15% |
| Από 12.001 έως 24.000 ευρώ | 25% |
| Από 24.000,01 έως 36.000 ευρώ | 35% |
| Πάνω από 36.000 ευρώ | 45% |
Η πραγματική εξοικονόμηση εξαρτάται επομένως από το σύνολο των εισοδημάτων του ιδιοκτήτη από ακίνητη περιουσία.
Ένα διαφορετικό παράδειγμα: Τι σημαίνει στην τσέπη του ιδιοκτήτη
Ας πάρουμε μια κατοικία που μπορεί να νοικιαστεί με 850 ευρώ τον μήνα.
Το ετήσιο ακαθάριστο μίσθωμα είναι 10.200 ευρώ. Αν αυτό ήταν το μοναδικό εισόδημα του ιδιοκτήτη από ακίνητα και φορολογούνταν κανονικά με τη σημερινή κλίμακα, ο φόρος που αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο επίπεδο εισοδήματος θα ήταν 1.530 ευρώ ετησίως.
Σε τρία πλήρη έτη, η θεωρητική διαφορά φτάνει τα 4.590 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι η κατοικία και η μίσθωση πληρούν όλους τους όρους της απαλλαγής.
Για έναν ιδιοκτήτη που έχει ήδη και άλλα μισθώματα, το φορολογικό όφελος μπορεί να είναι μεγαλύτερο, επειδή μέρος του πρόσθετου εισοδήματος ενδέχεται διαφορετικά να έπεφτε σε υψηλότερο κλιμάκιο της κλίμακας.
Τα 120 τετραγωνικά και η λεπτομέρεια που εύκολα γράφεται λάθος
Η βασική επιφάνεια που προβλέπεται από τη ρύθμιση είναι έως 120 τετραγωνικά μέτρα.
Υπάρχει όμως πλέον δυνατότητα προσαύξησης του ορίου κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο πάνω από τα δύο.
Και εδώ βρίσκεται μια λεπτομέρεια που έχει σημασία: η προσαύξηση συνδέεται με τα εξαρτώμενα τέκνα του μισθωτή κατά τον χρόνο σύναψης της μίσθωσης, όχι του ιδιοκτήτη. Οι επίσημες οδηγίες της ΑΑΔΕ το αναφέρουν ρητά.
Έτσι, για παράδειγμα, η ύπαρξη πολυμελούς οικογένειας στην πλευρά του ενοικιαστή μπορεί να επηρεάσει το επιτρεπόμενο όριο επιφάνειας του ακινήτου.
Πρώην Airbnb: Η επιστροφή στη μακροχρόνια αγορά
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η ρύθμιση για ιδιοκτήτες που μέχρι τώρα εκμεταλλεύονταν κατοικίες μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η μετάβαση από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια αγορά μπορεί να δώσει πρόσβαση στην απαλλαγή, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις και υπάρχει η απαιτούμενη φορολογική εικόνα του ακινήτου.
Υπάρχει όμως μια σοβαρή παγίδα: αν στη διάρκεια της περιόδου απαλλαγής το ακίνητο επιστρέψει στη βραχυχρόνια μίσθωση, το φορολογικό προνόμιο μπορεί να χαθεί. Η ΑΑΔΕ θεωρεί μάλιστα ως διάθεση για βραχυχρόνια μίσθωση ακόμη και την εγγραφή ή επανεγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Με άλλα λόγια, δεν αρκεί να γίνει προσωρινά ένα Airbnb κανονικό ενοικιαζόμενο σπίτι και στη συνέχεια να επιστρέψει ανεμπόδιστα στην προηγούμενη χρήση του.
Μια σημαντική εξαίρεση: Μίσθωση ακόμη και για έξι μήνες
Η γενική φιλοσοφία της ρύθμισης αφορά μακροχρόνιες μισθώσεις. Ωστόσο, υπάρχει ειδική πρόβλεψη για συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων του δημόσιου τομέα.
Η φοροαπαλλαγή μπορεί να εφαρμοστεί και όταν η κατοικία εκμισθώνεται για τουλάχιστον έξι συνεχόμενους μήνες, μία ή περισσότερες φορές, σε:
ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης,
εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης,
ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Για να χρησιμοποιηθεί η συγκεκριμένη εξαίρεση, η ιδιότητα του μισθωτή πρέπει να αποδεικνύεται με βεβαίωση της υπηρεσίας του.
Η πρόβλεψη έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία σε νησιά, τουριστικούς προορισμούς και περιοχές όπου εκπαιδευτικοί, γιατροί, νοσηλευτές ή ένστολοι δυσκολεύονται να βρουν κατοικία για όσο διαρκεί η υπηρεσιακή τους τοποθέτηση.
Τι γίνεται αν φύγει νωρίτερα ο ενοικιαστής
Μία μίσθωση μπορεί να ξεκινήσει με τις καλύτερες προϋποθέσεις και να λήξει νωρίτερα από το αναμενόμενο.
Οι οδηγίες της ΑΑΔΕ προβλέπουν δυνατότητα συνέχισης της απαλλαγής για το υπόλοιπο χρονικό διάστημα εφόσον το ακίνητο κενωθεί μία φορά και επαναμισθωθεί σύμφωνα με τις προϋποθέσεις της διάταξης.
Αντίθετα, η μετατροπή του σε βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στην τριετία είναι πολύ πιο επικίνδυνη φορολογικά, καθώς μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια της απαλλαγής.
Το ηλεκτρονικό μισθωτήριο είναι κομβικό
Ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να αφήσει τη διαδικασία στην προφορική συμφωνία με τον ενοικιαστή.
Η ΑΑΔΕ διαθέτει ειδική εφαρμογή «Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων», μέσα από την οποία υποβάλλονται οι Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Με την ολοκλήρωση της διαδικασίας εκδίδεται και η σχετική απόδειξη υποβολής.
Αυτό είναι διαφορετικό από το myPROPERTY, το οποίο χρησιμοποιείται για άλλες φορολογικές διαδικασίες που αφορούν την περιουσία.
Η ημερομηνία της σύμβασης έχει επίσης σημασία για τον υπολογισμό της απαλλαγής. Στις οδηγίες εφαρμογής, η ΑΑΔΕ συνδέει το χρονικό σημείο της μίσθωσης με τα στοιχεία που δηλώνονται στην εμπρόθεσμη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης.
36 μήνες δεν σημαίνει απαραίτητα τρία φορολογικά έτη
Αυτό είναι ένα σημείο που αξίζει προσοχή.
Η απαλλαγή έχει διάρκεια 36 μηνών, όχι απλώς «τρεις δηλώσεις εισοδήματος».
Στο ισχύον πλαίσιο, το χρονικό διάστημα συνδέεται με τον μήνα σύναψης της επιλέξιμης μίσθωσης. Οι επίσημες οδηγίες της ΑΑΔΕ περιγράφουν περίοδο τριάντα έξι μηνών για το απαλλασσόμενο εισόδημα.
Άρα ένας ιδιοκτήτης που ενεργοποιεί το μέτρο προς το τέλος του έτους δεν χάνει αυτομάτως μεγάλο μέρος της απαλλαγής επειδή αλλάζει το ημερολογιακό έτος.
Γιατί δεν συμφέρει να περιμένει κανείς μέχρι τον Δεκέμβριο
Η προθεσμία εκπνέει στις 31 Δεκεμβρίου 2026, σύμφωνα με την επέκταση του μέτρου για το τρέχον έτος.
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης με κλειστό ακίνητο μπορεί να ξεκινήσει τη διαδικασία στις 28 Δεκεμβρίου.
Ένα σπίτι που βρίσκεται εκτός αγοράς για χρόνια μπορεί να χρειάζεται καθαρισμό, μικροεπισκευές, ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές παρεμβάσεις, πιστοποιητικά, φωτογράφιση, αναζήτηση μισθωτή και συμφωνία στους όρους της μίσθωσης.
Το φορολογικό κίνητρο επομένως δημιουργεί ένα πολύ πρακτικό ερώτημα: αξίζει να παραμένει ένα σπίτι κλειστό όταν μπορεί να αποφέρει τρία χρόνια αφορολόγητου μισθώματος;
Για αρκετούς ιδιοκτήτες, η απάντηση μπορεί πλέον να είναι διαφορετική απ' ό,τι πριν από δύο ή τρία χρόνια.
Πέντε πράγματα που πρέπει να ελέγξει ο ιδιοκτήτης
Πριν προχωρήσει σε νέα μίσθωση, χρειάζεται να διαπιστωθεί:
- αν η προηγούμενη φορολογική εικόνα του ακινήτου καλύπτει τις απαιτήσεις της ρύθμισης,
- αν το ακίνητο βρίσκεται μέσα στο επιτρεπόμενο όριο επιφάνειας,
- αν η διάρκεια και το είδος της νέας μίσθωσης είναι επιλέξιμα,
- αν έχουν δηλωθεί σωστά τα στοιχεία της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ,
αν υπάρχει πρόθεση διατήρησης του ακινήτου εκτός βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά την περίοδο για την οποία διεκδικείται η απαλλαγή.
Το πραγματικό δίλημμα για έναν ιδιοκτήτη Airbnb
