Ευαγγελία Ασημακοπούλου Ο νέος νόμος 5246/2025, που ήδη αποτελεί επίσημα νομοθεσία του κράτους, εισάγει μια από τις πιο σημαντικές παρεμβάσεις στη στεγαστική πολιτική των τελευταίων ετών: τριετή φοροαπαλλαγή για τους ιδιοκτήτες που μισθώνουν την κατοικία τους σε εκπαιδευτικούς, αλλά και σε άλλους δημόσιους λειτουργούς. Στόχος της κυβέρνησης είναι η άμεση αντιμετώπιση του στεγαστικού αδιεξόδου που ταλανίζει περιοχές της χώρας –ιδίως νησιά και τουριστικές ζώνες– όπου το κόστος κατοικίας έχει εκτοξευθεί, καθιστώντας δύσκολη τη διαμονή των αναπληρωτών που μετακινούνται κάθε χρόνο.
Πώς λειτουργεί η τριετής φοροαπαλλαγή
Με βάση τις νέες διατάξεις, το εισόδημα από μίσθωση κατοικίας προς εκπαιδευτικούς δεν φορολογείται για 36 μήνες, υπό την προϋπόθεση ότι:
Η σύμβαση μίσθωσης έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών.
Η κατοικία προορίζεται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση.
Το ακίνητο έχει δηλωθεί είτε ως κενό τα προηγούμενα φορολογικά έτη είτε ως ακίνητο που χρησιμοποιήθηκε για βραχυχρόνιες μισθώσεις, με βάση τις υποβληθείσες δηλώσεις.
Η απαλλαγή δεν χάνεται εάν αλλάξει ο μισθωτής, αρκεί το ακίνητο να μην επιστρέψει σε Airbnb ή άλλη βραχυχρόνια χρήση εντός της τριετίας. Αν παρατηρηθεί τέτοια μετατροπή, η φοροαπαλλαγή ανακαλείται αναδρομικά από τον πρώτο χρόνο μίσθωσης.
Νέα όρια τετραγωνικών – Τα μπόνους για οικογένειες εκπαιδευτικών
Η απαλλαγή καλύπτει κατοικίες έως 120 τ.μ., αλλά το όριο μπορεί να αυξηθεί:
+20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο πέραν των δύο
(π.χ. για εκπαιδευτικό με τρία παιδιά, καλύπτονται 140 τ.μ.· με τέσσερα παιδιά 160 τ.μ.)
Έτσι, μεγαλύτερα διαμερίσματα μπορούν πλέον να ενταχθούν στο ευνοϊκό καθεστώς, κάτι που κρίθηκε αναγκαίο για οικογένειες εκπαιδευτικών που μετακινούνται με τα παιδιά τους.
Περιοχές υψηλού στεγαστικού κόστους – Στόχος η απελευθέρωση κενών κατοικιών
Το νέο μέτρο στοχεύει ειδικά σε περιοχές όπου οι τιμές ενοικίων έχουν εκτιναχθεί και οι διαθέσιμες κατοικίες είναι ελάχιστες:
Κυκλάδες
Δωδεκάνησα
Κρήτη
Νησιά του Βορείου Αιγαίου
Ορεινές και τουριστικές περιοχές με αυξημένη εποχικότητα
Χιλιάδες κατοικίες που παραμένουν κενές ή χρησιμοποιούνται εποχικά, αναμένεται να διατεθούν στη μακροχρόνια αγορά χάρη στο νέο φορολογικό κίνητρο.
Η τροποποίηση που διευρύνει τους δικαιούχους
Το άρθρο 9 του νόμου εισάγει μία σημαντική επέκταση:
Η απαλλαγή ισχύει και για ακίνητα που νοικιάζονται τουλάχιστον για έξι συνεχόμενους μήνες σε:
εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων,
ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό του Δημοσίου,
ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και Σωμάτων Ασφαλείας.
Με αυτόν τον τρόπο, το μέτρο δεν περιορίζεται πλέον μόνο στους εκπαιδευτικούς, αλλά στηρίζει κρίσιμες υπηρεσίες που αντιμετωπίζουν τεράστιες δυσκολίες στελέχωσης σε ακριτικές περιοχές.
Παράταση εφαρμογής έως το 2026 & ευέλικτες προϋποθέσεις
Η ισχύς του μέτρου παρατάθηκε έως 31 Δεκεμβρίου 2026, ενώ παράλληλα επικαιροποιήθηκαν:
Τα χρονικά κριτήρια για το πώς δηλωνόταν το ακίνητο τα προηγούμενα έτη.
Η δυνατότητα ένταξης ακινήτων που διατέθηκαν σε Airbnb, αρκεί να έχουν δηλωθεί κανονικά.
Η αναγνώριση των προϋποθέσεων αποκλειστικά μέσω εμπρόθεσμων δηλώσεων (Ε1, Ε2, πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης).
Η κυβερνητική στόχευση – Τι αλλάζει για τους εκπαιδευτικούς
Η υπουργός Παιδείας Σοφία Ζαχαράκη έχει ήδη ανακοινώσει ότι η τριετής απαλλαγή θα ισχύει κανονικά από 1η Ιανουαρίου 2026. Το μέτρο αφορά:
μόνιμους εκπαιδευτικούς
αναπληρωτές
ωρομίσθιους
Παράλληλα, δημιουργείται τοπικό μητρώο διαθέσιμων κατοικιών ανά περιοχή, ώστε κάθε νεοτοποθετημένος εκπαιδευτικός να βρίσκει άμεσα καταλύματα με σταθερό μίσθωμα και χωρίς κρυφές χρεώσεις.
Έρχονται τα πρώτα διαμερίσματα κοινωνικής κατοικίας για εκπαιδευτικούς (2026)
Από το καλοκαίρι του 2026, αναμένεται η παράδοση των πρώτων κατοικιών στο πλαίσιο του οικιστικού προγράμματος του Υπουργείου Εθνικής Άμυνας.
Το 15% των κοινωνικών κατοικιών θα διατίθεται αποκλειστικά σε εκπαιδευτικούς και υγειονομικούς, δίνοντας μια πιο μόνιμη λύση στο χρόνιο στεγαστικό πρόβλημα των νησιωτικών περιοχών.
Ο νέος νόμος δεν περιορίζεται στη φορολογική διευκόλυνση· αποτελεί μια συνολική στρατηγική για:
να ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να εγκαταλείψουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις,
να εξασφαλίσει οικονομική και αξιοπρεπή στέγη για τους εκπαιδευτικούς,
να αποσυμφορήσει τον στεγαστικό «πυρετό» σε τουριστικές περιοχές,
να επαναφέρει χιλιάδες κενά ακίνητα στη μακροχρόνια αγορά.
Πρόκειται για μια παρέμβαση που αλλάζει τα δεδομένα στη στέγαση και δημιουργεί ένα πιο βιώσιμο και δίκαιο πλαίσιο τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους δημόσιους λειτουργούς.
Αναλυτικά η διάταξη (Άρθρο 9)
Άρθρο 9 «Επέκταση και βελτίωση των όρων απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση - Τροποποίηση παρ. 91 άρθρου 72 Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος»
«Με τις διατάξεις του άρθρου 9 του κοινοποιούμενου νόμου, στην παρ. 91 του άρθρου 72 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013, Α’ 167), περί μεταβατικών διατάξεων και έναρξης ισχύος, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) στην περ. α), μετά τις λέξεις «εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα» προστίθενται οι λέξεις «(τ.μ.), προσαυξανόμενο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 11, άνω των δύο (2), του μισθωτή», β) στην υποπερ. αα), η ημερομηνία «της 31ης Δεκεμβρίου 2025» αντικαθίσταται από την ημερομηνία «της 31ης Δεκεμβρίου 2026», γ) στην υποπερ. αβ), γα) στο στοιχείο i), οι λέξεις «κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, και κατά το φορολογικό έτος 2024» αντικαθίστανται από τις λέξεις «κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023,», γβ) στο στοιχείο ii), οι λέξεις «κατά το φορολογικό έτος 2023 ή, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, κατά το φορολογικό έτος 2024» αντικαθίστανται από τις λέξεις «κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος», δ) στην περ. β), προστίθεται τελευταίο εδάφιο, ε) προστίθεται περ. γ), στ) στο δεύτερο εδάφιο, οι λέξεις «την ημερομηνία δημοσίευσης του παρόντος» αντικαθίστανται από τις λέξεις «την 5η.12.2024», ζ) προστίθεται τρίτο εδάφιο, και η παρ. 91 διαμορφώνεται ως εξής:
«91.α) Για τους τριάντα έξι (36) πρώτους μήνες μετά από τον μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, δεν φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.), προσαυξημένο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 11, άνω των δύο (2), του μισθωτή, εφόσον:
αα) το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2026,
αβ) η εκμισθούμενη κατοικία:
i) κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή
ii) κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α' 240), και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση, και
αγ) ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.
β) Αν εντός των τριών (3) ετών της περ. α) το ακίνητο:
βα) κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται,
ββ) διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος της περ. α) ή σύμφωνα με την περ. γ).
γ) Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο, για το οποίο πληρούνται οι προϋποθέσεις της περ. α), μισθώνεται τουλάχιστον για έξι (6) συνεχόμενους μήνες, άπαξ ή περισσότερες φορές, στις εξής κατηγορίες υπαλλήλων του δημοσίου τομέα της περ. α) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α’ 143):
γα) σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/1014,
γβ) σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και
γγ) σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας. Εφόσον το ακίνητο διατεθεί εντός των τριών (3) ετών της περ. α) για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή της παρούσας περίπτωσης παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Η συνδρομή των προϋποθέσεων της απαλλαγής της παρούσας παραγράφου αποδεικνύεται μόνο από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος και, ειδικά ως προς τα έτη 2022 και 2023, από δηλώσεις που έχουν υποβληθεί έως την 5η.12.2024. Η προσαύξηση των τετραγωνικών μέτρων χορηγείται σύμφωνα με τα εξαρτώμενα τέκνα του μισθωτή κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης μίσθωσης.»
Όλες οι σημαντικές και έκτακτες ειδήσεις σήμερα
Παν.Πατρών: Tο 1ο στην Ελλάδα Πανεπιστημιακό Πιστοποιητικό ΤΕΧΝΗΤΗΣ ΝΟΗΜΟΣΥΝΗΣ για εκπαιδευτικούς
Πανεπιστήμιο Αιγαίου: Το κορυφαίο πρόγραμμα ειδικής αγωγής στην Ελλάδα - Αιτήσεις έως 6/12
Μοριοδοτούμενο σεμινάριο Ειδικής Αγωγής Πανεπιστημίου Πατρών με μόνο 60 ευρώ
