Τι αλλάζει στη λειτουργία των πολυκατοικιών
Το νέο πλαίσιο θα αφορά κυρίως τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών και τον τρόπο με τον οποίο λαμβάνονται αποφάσεις για ζητήματα που αφορούν το κοινό ακίνητο.
Μεταξύ άλλων, αναμένεται να επανεξεταστούν:
οι απαιτούμενες πλειοψηφίες για τη λήψη αποφάσεων,
οι κανονισμοί λειτουργίας των πολυκατοικιών,
οι διαδικασίες για παρεμβάσεις και εργασίες στα κτίρια,
οι αρμοδιότητες και ο ρόλος των διαχειριστών,
ζητήματα που αφορούν τις σχέσεις και τις υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών.
Βασικός στόχος είναι να περιοριστούν οι περιπτώσεις στις οποίες μια μεμονωμένη διαφωνία μπορεί να εμποδίσει αποφάσεις που αφορούν το σύνολο της πολυκατοικίας.
Ο Γιώργος Φλωρίδης χαρακτηριστικά ανέφερε ότι "η ομοφωνία μπλοκάρει το σύμπαν", προαναγγέλλοντας ότι σε αρκετές περιπτώσεις θα μπορούσαν να προβλεφθούν απλές πλειοψηφίες, ώστε οι αποφάσεις να μπορούν να προχωρούν χωρίς να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη όλων.
Παρεμβάσεις και εργασίες στα κτίρια
Ιδιαίτερη σημασία αναμένεται να έχουν οι νέοι κανόνες για τις αποφάσεις που σχετίζονται με παρεμβάσεις στα κοινόχρηστα και κοινόκτητα τμήματα μιας πολυκατοικίας.
Σήμερα, ανάλογα με τον κανονισμό και το είδος της απόφασης, μπορεί να απαιτείται αυξημένη πλειοψηφία ή ακόμη και ομοφωνία των ιδιοκτητών. Η αλλαγή του πλαισίου αναμένεται να διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων όταν πρόκειται για εργασίες συντήρησης, βελτίωσης ή αξιοποίησης των κοινών χώρων.
Παράλληλα, το νέο νομοσχέδιο θα εξετάσει και προβλήματα που έχουν δημιουργηθεί σε ιδιοκτησίες, κυρίως στη Θεσσαλία και σε περιοχές βορειότερα, οι οποίες παραμένουν χωρίς νομιμοποίηση και ως αποτέλεσμα δεν μπορούν να μεταβιβαστούν.
Ο νόμος του 1929 που βρίσκεται στο επίκεντρο
Το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο χρονολογείται από το 1929. Ο σχετικός νόμος δημοσιεύθηκε στο Φύλλο της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως στις 9 Ιανουαρίου εκείνου του έτους, επί κυβέρνησης Ελευθερίου Βενιζέλου, και φέρει την υπογραφή του τότε προέδρου της Δημοκρατίας, ναυάρχου Παύλου Κουντουριώτη.
Παρότι ορισμένες διατάξεις έχουν μεταγενέστερα τροποποιηθεί ή δεν εφαρμόζονται πλέον στην αρχική τους μορφή, ο νόμος εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό σημείο αναφοράς για τις σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών.
Σύμφωνα με το αρχικό κείμενο, ο ιδιοκτήτης ενός ορόφου ή τμήματος αυτού έχει τα δικαιώματα που απορρέουν από την ιδιοκτησία του, υπό την προϋπόθεση ότι η άσκησή τους δεν περιορίζει τη χρήση των υπόλοιπων ιδιοκτητών ούτε επηρεάζει την ασφάλεια των ίδιων ή του κτιρίου.
Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα πραγματοποίησης μεταβολών ή προσθηκών στα κοινά και αδιαίρετα τμήματα του οικοδομήματος, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Τι προβλέπεται για τους κανονισμούς
Ο νόμος δίνει στους συνιδιοκτήτες τη δυνατότητα να καθορίσουν με ειδική συμφωνία τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους. Για τη συμφωνία αυτή απαιτείται η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών.
Μέσω του κανονισμού μπορούν να προβλέπονται γενικές συνελεύσεις, αλλά και συγκεκριμένες πλειοψηφίες ανάλογα με τη σοβαρότητα των αποφάσεων. Οι πλειοψηφίες αυτές μπορούν να έχουν την αρμοδιότητα να αποφασίζουν για θέματα που αφορούν τη συντήρηση, τη βελτίωση και τη χρήση των κοινόχρηστων και κοινόκτητων τμημάτων της οικοδομής.
Σε περίπτωση που δεν υπάρχει σχετικός κανονισμός, ο νόμος προβλέπει διαφορετικούς κανόνες για τη διαχείριση της συνιδιοκτησίας.
Ο ρόλος του διαχειριστή
Ο νόμος του 1929 προβλέπει επίσης τη δυνατότητα ορισμού διαχειριστή από τους συνιδιοκτήτες, όταν δεν υπάρχει σχετικός κανονισμός.
Ο διαχειριστής μπορεί να αναλάβει ευρείες αρμοδιότητες, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται η εκτέλεση εργασιών συντήρησης, η κατανομή των σχετικών δαπανών και η εκπροσώπηση της πολυκατοικίας ενώπιον των δικαστηρίων.
Εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό, η παύση του διαχειριστή γίνεται με απόφαση της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών που συνεδριάζουν σε γενική συνέλευση. Η ψήφος κάθε ιδιοκτήτη συνδέεται με την αξία του δικαιώματός του στα αδιαίρετα μέρη του ακινήτου.
Εξαίρεση προβλέπεται σε περιπτώσεις όπου το αρμόδιο δικαστήριο κρίνει ότι ο διαχειριστής έχει επιδείξει απιστία ή ιδιαίτερα σοβαρή αμέλεια.
Τι ισχύει όταν δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ των ιδιοκτητών
Στην περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους σχετικά με τα κοινά μέρη, εφαρμόζονται οι κανόνες που προβλέπει ο ίδιος ο νόμος.
Κάθε συνιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί τα κοινά πράγματα και να προχωρά σε επισκευές ή ανανεώσεις, υπό την προϋπόθεση ότι δεν παραβιάζει τα δικαιώματα των υπολοίπων ούτε αλλάζει τον συνήθη προορισμό των κοινόχρηστων χώρων.
Παράλληλα, κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται να συμμετέχει στα κοινά έξοδα και βάρη, με βάση την αξία του ορόφου ή του διαμερίσματος που του ανήκει.
Το νέο νομοσχέδιο επιχειρεί να εκσυγχρονίσει αυτό το πλαίσιο, προσαρμόζοντάς το στις σημερινές ανάγκες των πολυκατοικιών και αντιμετωπίζοντας πρακτικά προβλήματα που προκύπτουν καθημερινά μεταξύ των ιδιοκτητών.
