Μιχάλης Τσιλιβάκος Σημαντική φορολογική ελάφρυνση τριετούς διάρκειας θεσπίζει η κυβέρνηση για ιδιοκτήτες ακινήτων που θα διαθέσουν κατοικίες προς ενοικίαση σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων εκπαίδευσης, με ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τους έξι συνεχόμενους μήνες.
Το νέο μέτρο τίθεται σε εφαρμογή από τον ερχόμενο Ιανουάριο του 2026 και εντάσσεται στο ευρύτερο πακέτο παρεμβάσεων για την ενεργοποίηση κλειστών ακινήτων και την ανακούφιση κρίσιμων επαγγελματικών ομάδων από το στεγαστικό κόστος.
Η ρύθμιση προβλέπει πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα επί τρία έτη, υπό συγκεκριμένες και αυστηρά προσδιορισμένες προϋποθέσεις, με έμφαση τόσο στις κενές κατοικίες όσο και σε ακίνητα που μέχρι πρότινος αξιοποιούνταν στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Ποιοι ιδιοκτήτες κερδίζουν την τριετή φοροαπαλλαγή
Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, η φοροαπαλλαγή αφορά ιδιοκτήτες που θα εκμισθώσουν ακίνητα τα οποία είτε παρέμεναν κενά για τουλάχιστον 36 συνεχόμενους μήνες, είτε είχαν διατεθεί νόμιμα σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης τα προηγούμενα έτη.
Προϋπόθεση είναι το ακίνητο να διατεθεί για κύρια κατοικία και η πρώτη σχετική σύμβαση να συναφθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Η επιφάνεια της κατοικίας δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 120 τετραγωνικά μέτρα, όριο που αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον τέκνο, σε περίπτωση οικογενειών με περισσότερα από δύο παιδιά.
Εξάμηνες μισθώσεις ειδικά για εκπαιδευτικούς – Τι αλλάζει
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στις περιπτώσεις εκπαιδευτικών, καθώς η ρύθμιση προβλέπει κατ’ εξαίρεση εφαρμογή της φοροαπαλλαγής και σε μισθώσεις διάρκειας μόλις έξι μηνών, εφόσον αυτές αφορούν:
- εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης,
- ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης,
- ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Στις περιπτώσεις αυτές, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει τη φοροαπαλλαγή, ακόμη και αν η μίσθωση λήξει, αρκεί εντός εξαμήνου να συναφθεί νέα σύμβαση κύριας κατοικίας διάρκειας τουλάχιστον έξι μηνών ή τριετίας.
Ζαχαράκη: Στοχευμένη απάντηση στο στεγαστικό των εκπαιδευτικών
Τη σημασία της ρύθμισης ανέδειξε η υπουργός Παιδείας Σοφία Ζαχαράκη, η οποία έχει κάνει λόγο για άμεση κυβερνητική παρέμβαση στο οξύ στεγαστικό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι εκπαιδευτικοί, κυρίως σε νησιωτικές, τουριστικές και απομακρυσμένες περιοχές.
Παράλληλα, η υπουργός ανακοίνωσε ότι σε συνεργασία με Δήμους και τοπικούς φορείς δημιουργούνται τοπικά μητρώα διαθέσιμων κατοικιών, ενώ από το καλοκαίρι του 2026 θα παραδοθούν και τα πρώτα διαμερίσματα για εκπαιδευτικούς μέσω του μεγάλου οικιστικού προγράμματος του υπουργείου Εθνικής Άμυνας.
Στο πλαίσιο αυτό, το 15% των νέων κοινωνικών κατοικιών σε ανενεργά στρατόπεδα θα διατεθεί σε εκπαιδευτικούς και υγειονομικούς του ΕΣΥ.
Οι τεχνικές προϋποθέσεις που "κλειδώνουν" τη ρύθμιση
Για τις κατοικίες που χαρακτηρίζονται ως κενές, απαιτείται να έχουν δηλωθεί ως τέτοιες στα έντυπα Ε1 και Ε2 για τρία συνεχόμενα φορολογικά έτη, χωρίς καμία μορφή μίσθωσης, ιδιοχρησιμοποίησης ή δωρεάν παραχώρησης.
Επιπλέον, δεν πρέπει να έχει υποβληθεί δήλωση άλλης μίσθωσης στην ΑΑΔΕ κατά το έτος σύναψης της νέας σύμβασης και μέχρι την έναρξή της.
Για τα ακίνητα που προέρχονται από βραχυχρόνια μίσθωση, προϋπόθεση είναι η αποκλειστική και νόμιμη διάθεσή τους σε αυτό το καθεστώς το προηγούμενο φορολογικό έτος, καθώς και η πλήρης και εμπρόθεσμη δήλωση όλων των σχετικών μισθώσεων στη φορολογική διοίκηση.
Κρίσιμο χρονοδιάγραμμα έως το τέλος του 2026
Το νέο καθεστώς έχει σαφή χρονικά όρια. Η πρώτη σύμβαση κύριας κατοικίας πρέπει να έχει υπογραφεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, διαφορετικά η δυνατότητα τριετούς φοροαπαλλαγής χάνεται οριστικά.
Το μέτρο έχει ήδη τεθεί σε ισχύ μετά τη δημοσίευση του νόμου για τη φορολογική μεταρρύθμιση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και θεωρείται κομβικό εργαλείο για την επαναφορά χιλιάδων κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.
Η συγκεκριμένη ρύθμιση φιλοδοξεί να λειτουργήσει ως διπλό κίνητρο: αφενός να ενεργοποιήσει ανενεργό οικιστικό απόθεμα και αφετέρου να προσφέρει ρεαλιστική στεγαστική ανάσα στους εκπαιδευτικούς, που κάθε χρόνο σηκώνουν το βάρος της στελέχωσης των σχολείων σε ολόκληρη τη χώρα.
Τριετής φοροαπαλλαγή – Ποιοι ιδιοκτήτες δικαιούνται το μέτρο
| Κατηγορία ακινήτου | Προϋπόθεση | Φορολογικό όφελος |
|---|---|---|
| Κενή κατοικία | Να ήταν δηλωμένη ως κενή για 36 συνεχόμενους μήνες στα Ε1 & Ε2 | Πλήρης απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη |
| Κατοικία από βραχυχρόνια μίσθωση | Να είχε διατεθεί αποκλειστικά και νόμιμα σε Airbnb / βραχυχρόνια μίσθωση | Πλήρης απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη |
Όρια και χαρακτηριστικά κατοικίας
| Παράμετρος | Τι ισχύει |
|---|---|
| Μέγιστη επιφάνεια κατοικίας | Έως 120 τ.μ. |
| Προσαύξηση λόγω τέκνων | +20 τ.μ. για κάθε τέκνο πέραν των δύο |
| Χρήση κατοικίας | Υποχρεωτικά κύρια κατοικία |
| Τύπος σύμβασης | Τριετής ή κατ’ εξαίρεση εξάμηνη (για ειδικές κατηγορίες) |
Αναλυτικά η διάταξη - Τι προβλέπει
Άρθρο 9 «Επέκταση και βελτίωση των όρων απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση - Τροποποίηση παρ. 91 άρθρου 72 Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος»
«Με τις διατάξεις του άρθρου 9 του κοινοποιούμενου νόμου, στην παρ. 91 του άρθρου 72 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013, Α’ 167), περί μεταβατικών διατάξεων και έναρξης ισχύος, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) στην περ. α), μετά τις λέξεις «εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα» προστίθενται οι λέξεις «(τ.μ.), προσαυξανόμενο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 11, άνω των δύο (2), του μισθωτή», β) στην υποπερ. αα), η ημερομηνία «της 31ης Δεκεμβρίου 2025» αντικαθίσταται από την ημερομηνία «της 31ης Δεκεμβρίου 2026», γ) στην υποπερ. αβ), γα) στο στοιχείο i), οι λέξεις «κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, και κατά το φορολογικό έτος 2024» αντικαθίστανται από τις λέξεις «κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023,», γβ) στο στοιχείο ii), οι λέξεις «κατά το φορολογικό έτος 2023 ή, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, κατά το φορολογικό έτος 2024» αντικαθίστανται από τις λέξεις «κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος», δ) στην περ. β), προστίθεται τελευταίο εδάφιο, ε) προστίθεται περ. γ), στ) στο δεύτερο εδάφιο, οι λέξεις «την ημερομηνία δημοσίευσης του παρόντος» αντικαθίστανται από τις λέξεις «την 5η.12.2024», ζ) προστίθεται τρίτο εδάφιο, και η παρ. 91 διαμορφώνεται ως εξής:
«91.α) Για τους τριάντα έξι (36) πρώτους μήνες μετά από τον μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, δεν φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.), προσαυξημένο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 11, άνω των δύο (2), του μισθωτή, εφόσον:
αα) το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2026,
αβ) η εκμισθούμενη κατοικία:
i) κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή
ii) κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α' 240), και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση, και
αγ) ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.
β) Αν εντός των τριών (3) ετών της περ. α) το ακίνητο:
βα) κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται,
ββ) διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος της περ. α) ή σύμφωνα με την περ. γ).
γ) Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο, για το οποίο πληρούνται οι προϋποθέσεις της περ. α), μισθώνεται τουλάχιστον για έξι (6) συνεχόμενους μήνες, άπαξ ή περισσότερες φορές, στις εξής κατηγορίες υπαλλήλων του δημοσίου τομέα της περ. α) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α’ 143):
γα) σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/1014,
γβ) σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και
γγ) σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας. Εφόσον το ακίνητο διατεθεί εντός των τριών (3) ετών της περ. α) για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή της παρούσας περίπτωσης παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Η συνδρομή των προϋποθέσεων της απαλλαγής της παρούσας παραγράφου αποδεικνύεται μόνο από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος και, ειδικά ως προς τα έτη 2022 και 2023, από δηλώσεις που έχουν υποβληθεί έως την 5η.12.2024. Η προσαύξηση των τετραγωνικών μέτρων χορηγείται σύμφωνα με τα εξαρτώμενα τέκνα του μισθωτή κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης μίσθωσης.»
Όλες οι σημαντικές και έκτακτες ειδήσεις σήμερα
Παν.Πατρών: Tο 1ο στην Ελλάδα Πανεπιστημιακό Πιστοποιητικό ΤΕΧΝΗΤΗΣ ΝΟΗΜΟΣΥΝΗΣ για εκπαιδευτικούς
Πανεπιστήμιο Αιγαίου: Το κορυφαίο πρόγραμμα ειδικής αγωγής στην Ελλάδα - Αιτήσεις έως 29/12
Μοριοδοτούμενο σεμινάριο Ειδικής Αγωγής Πανεπιστημίου Πατρών με μόνο 60 ευρώ
