Η αγορά ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας δεν κινείται πλέον με έναν ενιαίο ρυθμό. Από το ακριβό Κολωνάκι και το ιστορικό τρίγωνο μέχρι τα Πετράλωνα, την Κυψέλη και του Γκύζη, κάθε περιοχή έχει το δικό της αγοραστικό κοινό, διαφορετικές τιμές και ξεχωριστές επενδυτικές προοπτικές.
Το Κολωνάκι εξακολουθεί να κρατά τα πρωτεία στις τιμές, με τη μέση ζητούμενη τιμή να φτάνει τα 6.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στον αντίποδα, στου Γκύζη η αντίστοιχη τιμή διαμορφώνεται στα 2.600 ευρώ, δηλαδή είναι περίπου 2,3 φορές χαμηλότερη.
Την ίδια ώρα, τα Πετράλωνα αναδεικνύονται σε μία από τις πιο ενδιαφέρουσες περιοχές για όσους αναζητούν εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις. Παρά τις χαμηλότερες τιμές αγοράς, η ενδεικτική μεικτή απόδοση ξεπερνά το 4,5%, όταν στο Κολωνάκι περιορίζεται στο 2,8%.
Αυτή είναι η νέα εικόνα της αθηναϊκής κτηματαγοράς, σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας παροχής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Delfi Partners.
Τα Airbnb αλλάζουν τον χάρτη των αγοραπωλησιών
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές στην αγορά αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση. Οι περιορισμοί στις νέες εγγραφές ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στα τρία πρώτα Δημοτικά Διαμερίσματα της Αθήνας έχουν περιορίσει το ενδιαφέρον επενδυτών που αγόραζαν κατοικίες με στόχο την αξιοποίησή τους μέσω Airbnb.
Η εξέλιξη αυτή αποτυπώνεται και στους αριθμούς. Μέσα σε έναν χρόνο, τα Αριθμητικά Μητρώα Ακινήτων (ΑΜΑ) στο κέντρο της Αθήνας μειώθηκαν κατά περίπου 1.500, από λίγο πάνω από 14.000 σε λιγότερα από 12.500.
Έτσι, οι αγοραστές στρέφονται πλέον περισσότερο στη μακροχρόνια μίσθωση ή στην ιδιοκατοίκηση, ενώ περιοχές όπως του Γκύζη και οι Αμπελόκηποι προσελκύουν μικρούς κατασκευαστές, νέους αγοραστές και επενδυτές που αναζητούν παλαιότερα ακίνητα για ανακαίνιση.
Παράλληλα, στην Πλάκα και στο Θησείο καταγράφονται ενδείξεις αποκλιμάκωσης των τιμών, καθώς η μικρότερη επενδυτική ζήτηση για τουριστικά καταλύματα επηρεάζει σταδιακά την αγορά. Σημαντικό ρόλο παίζει πλέον και η κατάσταση του ακινήτου, αφού τα ανακαινισμένα σπίτια που είναι έτοιμα προς κατοίκηση συγκεντρώνουν μεγαλύτερο ενδιαφέρον.
Ποιοι αγοράζουν σε κάθε περιοχή και πόσο κοστίζουν τα ακίνητα
Το προφίλ των αγοραστών διαφέρει σημαντικά από γειτονιά σε γειτονιά. Άλλοι αναζητούν κατοικία υψηλών προδιαγραφών, άλλοι ένα σπίτι για την οικογένειά τους και άλλοι ένα ακίνητο που θα τους εξασφαλίζει σταθερό εισόδημα.
Κολωνάκι και Σύνταγμα: Η αγορά των υψηλών εισοδημάτων
Με μέσες ζητούμενες τιμές 6.100 και 5.600 ευρώ ανά τ.μ. αντίστοιχα, οι δύο περιοχές προσελκύουν κυρίως εύπορες ελληνικές οικογένειες, Έλληνες της Διασποράς και ξένους επενδυτές που ενδιαφέρονται για τη Golden Visa.
Στο Κολωνάκι, το ενδιαφέρον επικεντρώνεται σε μεγάλα διαμερίσματα και ολόκληρα κτίρια, με τους αγοραστές να δίνουν μεγαλύτερη σημασία στο κύρος και στη διατήρηση της αξίας του ακινήτου παρά στις αποδόσεις από τα ενοίκια. Ενδεικτικά, ανακαινισμένο ρετιρέ 98 τ.μ. με αποκλειστική χρήση ταράτσας και τζακούζι έχει τιμή που φτάνει το 1 εκατ. ευρώ.
Πλάκα και Θησείο: Στο επίκεντρο τα νεοκλασικά
Η μέση ζητούμενη τιμή κινείται περίπου στα 4.700 ευρώ ανά τ.μ. Το ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από αγοραστές που αναζητούν ακίνητα με ιδιαίτερη αρχιτεκτονική και ιστορική αξία, χωρίς να λείπουν οι επενδυτές της Golden Visa. Στην πρώτη γραμμή βρίσκονται ανακαινισμένα νεοκλασικά, αρκετά από τα οποία διαθέτουν θέα προς την Ακρόπολη.
Μοναστηράκι και Ψυρρή: Επενδύσεις στη φιλοξενία
Οι τιμές κυμαίνονται από 3.800 έως 4.200 ευρώ ανά τ.μ. Εδώ κυριαρχούν επιχειρηματίες της φιλοξενίας και επενδυτές που ενδιαφέρονται για επαγγελματικούς χώρους, lofts και κτίρια που μπορούν να μετατραπούν σε μικρά ξενοδοχεία ή εξυπηρετούμενα διαμερίσματα. Πρόσθετο κίνητρο αποτελεί η δυνατότητα υπαγωγής στη Golden Visa με επένδυση 250.000 ευρώ, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις για διατηρητέα ακίνητα που αποκαθίστανται ή επαγγελματικά κτίρια που μετατρέπονται σε κατοικίες.
Κουκάκι και Μακρυγιάννη: Ενδιαφέρον από Ευρωπαίους αγοραστές
Με μέση ζητούμενη τιμή περίπου 3.800 ευρώ ανά τ.μ., οι περιοχές προσελκύουν κυρίως Ευρωπαίους που αναζητούν κατοικία στην Αθήνα, αλλά και επενδυτές που ενδιαφέρονται για μισθώσεις μεσαίας διάρκειας. Η ζήτηση αφορά κυρίως ανακαινισμένα διαμερίσματα ενός ή δύο υπνοδωματίων, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις οι τιμές ξεπερνούν τα 5.000 ευρώ ανά τ.μ.
Παγκράτι και Μετς: Οι επιλογές των ελληνικών οικογενειών
Στο Παγκράτι η μέση ζητούμενη τιμή φτάνει τα 3.400 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στο Μετς κυμαίνεται από 3.600 έως 4.000 ευρώ. Οι Έλληνες αγοραστές αποτελούν την πλειονότητα, ενώ σημαντική είναι και η παρουσία Ευρωπαίων που αναζητούν δεύτερη κατοικία στην Αθήνα. Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται κυρίως σε ανακαινισμένα διαμερίσματα 60 έως 90 τ.μ. Στο Μετς, μάλιστα, η περιορισμένη προσφορά ακινήτων και οι λίγες νέες κατασκευές ενισχύουν τη ζήτηση.
Αμπελόκηποι και Ιλίσια: Αγορά για κατοικία και ενοικίαση
Στους Αμπελόκηπους οι μέσες ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται περίπου στα 3.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα Ιλίσια κυμαίνονται από 2.500 έως 3.500 ευρώ. Οι αγοραστές αναζητούν κυρίως διαμερίσματα δύο και τριών δωματίων, είτε για να κατοικήσουν οι ίδιοι είτε για να αποκτήσουν εισόδημα από ενοίκια.
Νέος Κόσμος: Επιλογή για νέα ζευγάρια
Η μέση ζητούμενη τιμή βρίσκεται στα 3.000 ευρώ ανά τ.μ. και το αγοραστικό κοινό αποτελείται κυρίως από νέα ζευγάρια και ξένους αγοραστές. Η περιοχή διαθέτει μεγαλύτερη προσφορά νεόδμητων κατοικιών σε σύγκριση με το Παγκράτι και το Μετς, ενώ οι περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν περιορίσει τις επιλογές των επενδυτών που στόχευαν σε αυτό το μοντέλο αξιοποίησης.
Εξάρχεια και Μουσείο: Επενδύσεις με ορίζοντα την ανακαίνιση
Οι μέσες ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται στα 3.000 ευρώ ανά τ.μ. στα Εξάρχεια και στα 2.900 ευρώ στην περιοχή του Μουσείου. Το ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από επενδυτές που αναζητούν μικρότερα ακίνητα με προοπτικές υπεραξίας μέσω ανακαίνισης. Σημαντικός παράγοντας για τη μελλοντική ελκυστικότητα των περιοχών θεωρείται και η λειτουργία της Γραμμής 4 του Μετρό.
Κυψέλη και Γκύζη: Στροφή σε παλαιότερα διαμερίσματα
Στην Κυψέλη οι ζητούμενες τιμές παρουσιάζουν μεγάλη διακύμανση, από 1.900 έως 3.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στου Γκύζη η μέση τιμή βρίσκεται στα 2.600 ευρώ. Το ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από μικρούς κατασκευαστές, επενδυτές και αγοραστές πρώτης κατοικίας, οι οποίοι αναζητούν μεγαλύτερα και παλαιότερα διαμερίσματα ή ακόμη και ολόκληρα κτίρια που μπορούν να ανακαινιστούν.
Πετράλωνα: Η ανερχόμενη περιοχή για εισόδημα από ενοίκια
Με μέση ζητούμενη τιμή 2.800 ευρώ ανά τ.μ., τα Πετράλωνα ξεχωρίζουν για τις προοπτικές τους στη μακροχρόνια μίσθωση. Οι επενδυτές στρέφονται κυρίως σε διαμερίσματα δύο και τριών δωματίων, επιδιώκοντας σταθερό εισόδημα από ενοίκια. Η ενδεικτική μεικτή απόδοση ξεπερνά το 4,5%, ποσοστό αισθητά υψηλότερο από το 2,8% του Κολωνακίου.
Η κατάσταση του ακινήτου γίνεται καθοριστικός παράγοντας
Η αγορά κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας αλλάζει και οι αγοραστές δεν κοιτούν πλέον μόνο την περιοχή και την τιμή ανά τετραγωνικό. Η κατάσταση του ακινήτου αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία, με τα ανακαινισμένα σπίτια που είναι έτοιμα προς χρήση να συγκεντρώνουν αυξημένο ενδιαφέρον.
Αντίθετα, τα παλαιότερα διαμερίσματα που χρειάζονται εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης αντιμετωπίζουν μεγαλύτερες πιέσεις, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές συνυπολογίζουν πλέον και το πρόσθετο κόστος.
Το συμπέρασμα είναι ότι το κέντρο της Αθήνας δεν αποτελεί μία ενιαία αγορά: το Κολωνάκι παραμένει η ακριβότερη επιλογή, τα Πετράλωνα ξεχωρίζουν για τις αποδόσεις των ενοικίων, ενώ περιοχές όπως η Κυψέλη, του Γκύζη και οι Αμπελόκηποι προσελκύουν όσους αναζητούν πιο προσιτές τιμές και περιθώρια επένδυσης.
