Οι αυξήσεις στα ενοίκια εξακολουθούν να απασχολούν χιλιάδες νοικοκυριά, καθώς το κόστος στέγασης παραμένει σε υψηλά επίπεδα και πολλοί ιδιοκτήτες προχωρούν σε αιτήματα αναπροσαρμογής του μισθώματος. Ωστόσο, μια αύξηση δεν μπορεί να επιβληθεί σε κάθε περίπτωση, καθώς το ισχύον νομικό πλαίσιο προβλέπει συγκεκριμένες προϋποθέσεις που προστατεύουν τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον ενοικιαστή.
Η υποχρεωτική τριετία στις μισθώσεις κατοικίας
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, οι μισθώσεις κύριας κατοικίας έχουν ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερο χρονικό διάστημα.
Κατά τη διάρκεια της τριετίας, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να προχωρήσει σε μονομερή αύξηση του ενοικίου, εκτός εάν στο μισθωτήριο περιλαμβάνεται ρήτρα αναπροσαρμογής που προβλέπει τον τρόπο και τον χρόνο εφαρμογής της.
Η αναπροσαρμογή του μισθώματος μπορεί να πραγματοποιηθεί στις εξής περιπτώσεις:
- όταν προβλέπεται ρητά από το μισθωτήριο μέσω ρήτρας αναπροσαρμογής,
- όταν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής συμφωνήσουν από κοινού σε νέο ύψος μισθώματος,
- μετά τη συμπλήρωση της υποχρεωτικής τριετίας, εφόσον υπάρξει νέα συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών.
Αξίζει να σημειωθεί ότι μετά την παρέλευση της τριετίας δεν προβλέπεται από τον νόμο ανώτατο ποσοστό αύξησης. Το νέο ενοίκιο καθορίζεται ελεύθερα, μόνο όμως εφόσον συμφωνήσουν και τα δύο μέρη.
Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να μην αποδεχθεί την αύξηση όταν:
- ζητείται πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας χωρίς να υπάρχει σχετική πρόβλεψη στο μισθωτήριο,
- επιβάλλεται μονομερώς από τον ιδιοκτήτη,
- δεν υπάρχει νέα συμφωνία για την αλλαγή του μισθώματος.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, η απαίτηση για υψηλότερο ενοίκιο δεν παράγει από μόνη της έννομα αποτελέσματα.
Τι είναι η ρήτρα αναπροσαρμογής
Καθοριστικό ρόλο παίζει η ρήτρα αναπροσαρμογής, δηλαδή ο όρος του μισθωτηρίου που προβλέπει πότε και με ποιον τρόπο μπορεί να μεταβληθεί το ενοίκιο.
Οι πιο συνηθισμένες προβλέπουν:
- ετήσια αύξηση με σταθερό ποσοστό, όπως 2% ή 3%,
- αναπροσαρμογή με βάση τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (πληθωρισμό).
Εφόσον η σχετική πρόβλεψη υπάρχει στο συμβόλαιο, εφαρμόζεται σύμφωνα με τους συμφωνημένους όρους.
Μετά τη λήξη της υποχρεωτικής τριετίας, ιδιοκτήτης και ενοικιαστής καλούνται να συμφωνήσουν για τη συνέχιση της μίσθωσης και το νέο ύψος του ενοικίου.
Εάν δεν επιτευχθεί συμφωνία, ο ενοικιαστής δεν υποχρεούται να αποδεχθεί την αύξηση. Από την άλλη πλευρά, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ακολουθήσει τις προβλεπόμενες από τη νομοθεσία διαδικασίες για τη λήξη της μίσθωσης και την απόδοση του ακινήτου.
Τι πρέπει να προσέξουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
Πριν από οποιαδήποτε αλλαγή στο μίσθωμα, είναι σημαντικό να εξετάζονται προσεκτικά οι όροι του μισθωτηρίου και να επιβεβαιώνεται αν υπάρχει ρήτρα αναπροσαρμογής ή αν απαιτείται νέα συμφωνία.
Η γνώση των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων κάθε πλευράς μπορεί να αποτρέψει διαφωνίες και να συμβάλει στη διατήρηση μιας ομαλής μισθωτικής σχέσης, σε μια περίοδο όπου η στεγαστική πίεση εξακολουθεί να αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά.
