Νίκος Μακρής Η κατανομή των κοινοχρήστων σε μια πολυκατοικία είναι διαχρονικά ένα από τα ζητήματα που προκαλούν στα ακίνητα τις περισσότερες τριβές μεταξύ ενοικιαστών και ιδιοκτητών.
Παρά το σαφές νομοθετικό πλαίσιο που υπάρχει εδώ και σχεδόν έναν αιώνα, οι πρακτικές παρερμηνείες και οι διαφωνίες δεν λείπουν.
Τι προβλέπει το νομικό πλαίσιο
Το θεσμικό πλαίσιο που διέπει την οριζόντια ιδιοκτησία, όπως αποτυπώνεται στον Νόμο 3741/1929 και στο Προεδρικό Διάταγμα της 27ης Σεπτεμβρίου – 7ης Νοεμβρίου 1985, καθορίζει με σαφήνεια τον επιμερισμό των δαπανών.
Οι έκτακτες δαπάνες, όπως ανακαινίσεις, αντικαταστάσεις εξοπλισμού ή μείζονες επισκευές, βαρύνουν αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη.
Αντιθέτως, οι τακτικές δαπάνες, δηλαδή οι καθημερινές λειτουργικές ανάγκες του κτιρίου - καθαριότητα, φωτισμός, συντήρηση ανελκυστήρα, κοινόχρηστο ρεύμα - αποτελούν υποχρέωση του ενοικιαστή.
Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας έχει την ευθύνη υπολογισμού των ποσών βάσει των ποσοστών συνιδιοκτησίας που προβλέπει ο πίνακας κατανομής. Εφόσον στα κοινόχρηστα συμπεριληφθούν έξοδα που αφορούν τον ιδιοκτήτη, αυτά δύνανται να συμψηφιστούν με το ενοίκιο του επόμενου μήνα.
Τα κοινόχρηστα στα κενά διαμερίσματα
Η νομοθεσία δεν αφήνει περιθώρια παρερμηνειών: ακόμη και ένα άδειο διαμέρισμα υποχρεούται να συμμετέχει στις κοινές δαπάνες, σύμφωνα με τους συντελεστές κατανομής που ορίζει η μελέτη θέρμανσης ή ο κανονισμός του κτηρίου.
Αυτό σημαίνει πως, ακόμη κι αν το διαμέρισμα παραμένει κλειστό ή δεν χρησιμοποιεί τη θέρμανση, ο ιδιοκτήτης δεν απαλλάσσεται από την οικονομική συμμετοχή του στις σχετικές δαπάνες.
Έκτακτες εργασίες και αποφάσεις συνιδιοκτητών
Για τις έκτακτες εργασίες – όπως το βάψιμο κλιμακοστασίων, η αντικατάσταση συστημάτων ή οι ενεργειακές αναβαθμίσεις – απαιτείται, σύμφωνα με τον νόμο, ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών.
Ωστόσο, όταν υπάρχει εγκεκριμένος κανονισμός πολυκατοικίας, αυτός μπορεί να προβλέπει διαφορετική διαδικασία, π.χ. τη λήψη αποφάσεων με ενισχυμένη πλειοψηφία, προκειμένου να αποφευχθούν καθυστερήσεις σε επείγουσες περιπτώσεις.
Όταν δεν πληρώνονται τα κοινόχρηστα
Σύμφωνα με τη νομολογία, σε περίπτωση μη πληρωμής κοινοχρήστων από ενοικιαστή, την ευθύνη φέρει ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος, ο οποίος οφείλει να εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό στον διαχειριστή.
Εάν, αντιθέτως, ο ίδιος ο ιδιοκτήτης παραλείψει να καταβάλει τη συμμετοχή του, τότε η πολυκατοικία δύναται να προχωρήσει σε δικαστική διεκδίκηση, είτε μέσω διαταγής πληρωμής είτε με αγωγή.
Η συγκεκριμένη διαδικασία προβλέπεται ρητά από το άρθρο 4 του Ν. 3741/1929, το οποίο καθιστά υποχρεωτική τη συμμετοχή κάθε συνιδιοκτήτη στις κοινές δαπάνες, χωρίς εξαιρέσεις.
Η συμμετοχή στα κοινόχρηστα είναι νομικά υποχρεωτική για όλους τους ιδιοκτήτες, ανεξαρτήτως αν το διαμέρισμα κατοικείται ή όχι.
Η σωστή και δίκαιη κατανομή των εξόδων αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για τη εύρυθμη λειτουργία μιας πολυκατοικίας, ενώ η διαφάνεια στη διαχείριση συμβάλλει καθοριστικά στη διατήρηση καλών σχέσεων μεταξύ των ενοίκων.
Σε περιπτώσεις διαφωνιών, η ύπαρξη επικαιροποιημένου κανονισμού πολυκατοικίας και η συνεργασία με επαγγελματία διαχειριστή μπορεί να αποδειχθούν καθοριστικές για την αποφυγή νομικών ή προσωπικών συγκρούσεων.
Όλες οι σημαντικές ειδήσεις
Ανατροπές στις αναθέσεις μαθημάτων: Τι αλλάζει για χιλιάδες εκπαιδευτικούς
Οι 20 βασικοί συνεργάτες του Αλέξη Τσίπρα - Τα ονόματα
Προκηρύξεις εκπαιδευτικών 2026: Πώς θα δεις πρώτος τους πίνακες μέσω google
