Νέα δεδομένα για τον πολεοδομικό χάρτη της Αττικής διαμορφώνουν οι προτάσεις για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), οι οποίες τέθηκαν σε δημόσια διαβούλευση από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Ο σχεδιασμός αφορά 11 δημοτικές ενότητες του Βόρειου Τομέα Αθηνών και προβλέπει τη δυνατότητα προσθήκης συνολικά 584.400 τετραγωνικών μέτρων δόμησης, με αυξήσεις στους συντελεστές που σε ορισμένες περιπτώσεις φτάνουν τις 0,60 μονάδες.
Οι αλλαγές ανοίγουν τον δρόμο για μεγαλύτερη οικοδομική αξιοποίηση ακινήτων, ενώ σε συγκεκριμένες περιπτώσεις μπορεί να επιτρέψουν ακόμη και την κατασκευή ενός επιπλέον ορόφου. Παράλληλα, σύμφωνα με τις σχετικές μελέτες, η πρόσθετη δόμηση εκτιμάται ότι θα μπορούσε να οδηγήσει σε αύξηση του πληθυσμού των συγκεκριμένων περιοχών κατά περίπου 9.500 άτομα.
Οι παρεμβάσεις δεν περιορίζονται σε μία ενιαία κατηγορία περιοχών. Στον σχεδιασμό περιλαμβάνονται τόσο γειτονιές με αμιγώς οικιστικό χαρακτήρα όσο και πρώην βιομηχανικές εκτάσεις, γεγονός που αναμένεται να τροφοδοτήσει τη συζήτηση για τις επιπτώσεις στην καθημερινότητα των κατοίκων και τη φυσιογνωμία των περιοχών.
Οι 11 περιοχές της Αττικής που μπαίνουν στον νέο πολεοδομικό σχεδιασμό
Οι δημοτικές ενότητες στις οποίες προτείνεται να δημιουργηθούν Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης είναι το Ψυχικό, το Νέο Ψυχικό, η Φιλοθέη, η Κηφισιά, η Νέα Ερυθραία, ο Χολαργός, ο Παπάγος, το Χαλάνδρι, η Νέα Ιωνία, η Μεταμόρφωση και η Λυκόβρυση.
Οι προτεινόμενες αυξήσεις διαφέρουν ανά περιοχή και, σε ορισμένες περιπτώσεις, ανάλογα με την πολεοδομική ενότητα. Συγκεκριμένα:
- Κηφισιά: Ο συντελεστής δόμησης προτείνεται να αυξηθεί από 0,50 έως 1,00.
- Λυκόβρυση: Από 0,80 σε 1,00.
- Μεταμόρφωση: Σε βιομηχανικές περιοχές, από 1,00 σε 1,60.
- Νέα Ερυθραία: Από 0,60 σε 0,70.
- Νέα Ιωνία: Από 0,80 σε 1,40, ενώ στις δύο βιομηχανικές περιοχές από 1,00 σε 1,60.
- Νέο Ψυχικό: Από 1,20 σε 1,30.
- Φιλοθέη: Από 0,60 σε 0,80.
- Ψυχικό: Από 0,60 σε 0,80.
- Παπάγου: Από 1,00 σε 1,20.
- Χολαργός: Από 1,20 έως 1,50, ανάλογα με την πολεοδομική ενότητα.
- Χαλάνδρι: Από 0,80 έως 1,30, επίσης ανάλογα με την πολεοδομική ενότητα.
Πού προβλέπονται οι μεγαλύτερες αυξήσεις
Οι μεγαλύτερες μεταβολές στον συντελεστή δόμησης εντοπίζονται στη Νέα Ιωνία και τη Μεταμόρφωση, όπου η προτεινόμενη αύξηση φτάνει τις 0,60 μονάδες. Στη Νέα Ιωνία αφορά περιοχές με ήδη υψηλό συντελεστή δόμησης, ο οποίος ανέρχεται σε 2, ενώ στη Μεταμόρφωση συνδέεται με παλαιές βιομηχανικές ζώνες.
Σημαντικές διαφοροποιήσεις καταγράφονται και στο Χαλάνδρι, όπου οι αυξήσεις κυμαίνονται από 0,20 έως 0,50, καθώς και στην Κηφισιά, όπου φτάνουν από 0,10 έως 0,50. Σε άλλες περιοχές, όπως το Ψυχικό και η Φιλοθέη, οι προτεινόμενες μεταβολές είναι μικρότερες, χωρίς ωστόσο να παύουν να αλλάζουν τα περιθώρια αξιοποίησης των ακινήτων.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει, πάντως, η ένταξη τμημάτων περιοχών αμιγούς κατοικίας στις προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται περιοχές της Νέας Ερυθραίας, του Παπάγου και του Ψυχικού. Η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης σε τέτοιες γειτονιές αναμένεται να προκαλέσει συζητήσεις σχετικά με τη διατήρηση του οικιστικού τους χαρακτήρα και τις επιπτώσεις που μπορεί να έχει η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Τι είναι η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης
Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) είναι ένας πολεοδομικός μηχανισμός μέσω του οποίου μεταφέρεται το δικαίωμα δόμησης από ένα ακίνητο σε ένα άλλο.
Η διαδικασία αφορά ακίνητα στα οποία έχουν επιβληθεί περιορισμοί δόμησης για λόγους προστασίας της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, αρχαιοτήτων, αρχαιολογικών χώρων ή ιστορικών τόπων. Μπορεί επίσης να αφορά ακίνητα που απαλλοτριώνονται για τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων, όπως προβλέπει το πολεοδομικό σχέδιο.
Ο συντελεστής που δεν μπορεί να αξιοποιηθεί στο αρχικό ακίνητο μεταφέρεται σε άλλο ακίνητο, το οποίο βρίσκεται σε καθορισμένη περιοχή υποδοχής. Οι περιοχές αυτές ονομάζονται Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) και μπορούν να βρίσκονται στην ίδια δημοτική ενότητα ή, εφόσον αυτό δεν είναι εφικτό, στον ίδιο δήμο ή σε όμορη περιοχή, εντός της ίδιας περιφερειακής ενότητας ή περιφέρειας.
Πώς γίνεται η μεταφορά μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης
Η διαδικασία πραγματοποιείται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Οι ιδιοκτήτες καταχωρίζουν στο σύστημα τα ακίνητα από τα οποία προσφέρεται συντελεστής δόμησης, δηλαδή εκείνα στα οποία υπάρχουν περιορισμοί, καθώς και τα ακίνητα που μπορούν να υποδεχθούν πρόσθετη δόμηση.
Στη συνέχεια, το σύστημα προχωρά στην αντιστοίχιση των ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη τρία βασικά κριτήρια:
- Την αξία του μεταφερόμενου συντελεστή, με βάση τις αντικειμενικές αξίες.
- Τη σειρά με την οποία καταχωρίστηκαν τα ακίνητα.
- Τη γεωγραφική εγγύτητα, με προτεραιότητα στην ίδια δημοτική ενότητα και, εφόσον αυτό δεν είναι δυνατό, σε ευρύτερες γεωγραφικές περιοχές.
Με την ολοκλήρωση της διαδικασίας εκδίδεται τίτλος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ο οποίος καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Από εκείνη τη στιγμή, ο συντελεστής που μεταφέρθηκε δεν μπορεί πλέον να αξιοποιηθεί στο ακίνητο από το οποίο προήλθε.
Τι προβλέπουν οι μελέτες για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή
Οι μελέτες καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης είναι ειδικές πολεοδομικές μελέτες που προσδιορίζουν ποιες περιοχές μπορούν να δεχθούν πρόσθετη δόμηση.
Για τον καθορισμό τους εξετάζονται τεχνικά και περιβαλλοντικά κριτήρια, με στόχο η επιπλέον οικοδομική επιβάρυνση να μην επιδεινώνει τις συνθήκες διαβίωσης των κατοίκων ούτε να προκαλεί περιβαλλοντική υποβάθμιση.
