Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης περνά μέσα από ένα πακέτο 11 παρεμβάσεων που στοχεύουν στην αξιοποίηση των κλειστών ακινήτων, στην ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης και στη διευκόλυνση της πρόσβασης των νοικοκυριών σε προσιτή κατοικία.
Στο επίκεντρο βρίσκονται οι επιδοτήσεις για την ανακαίνιση παλαιών σπιτιών, τα φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα προς ενοικίαση, αλλά και οι περιορισμοί στις νέες εγγραφές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.
Παράλληλα, από τον Ιανουάριο του 2027 προγραμματίζεται το νέο στεγαστικό πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ», ενώ στον σχεδιασμό περιλαμβάνονται νέες κοινωνικές κατοικίες και κίνητρα για την κατασκευή κτιρίων που θα προορίζονται αποκλειστικά για μακροχρόνια ενοικίαση.
Στο ίδιο πλαίσιο, διευρύνεται η επιστροφή ενοικίου, προβλέπονται φορολογικές ελαφρύνσεις για ιδιοκτήτες και παρατείνονται μέτρα στήριξης για ανακαινίσεις και οικοδομές.
Καθώς οι παρεμβάσεις ενεργοποιούνται σταδιακά, ενοικιαστές και ιδιοκτήτες καλούνται να εξετάζουν τους όρους κάθε μέτρου, προκειμένου να διαπιστώσουν αν πληρούν τις προϋποθέσεις και ποια οφέλη μπορούν να αποκομίσουν.
Τα 11 μέτρα για τη στέγαση
1. Ανακαίνιση παλαιών κατοικιών με επιχορήγηση από 70% έως 95%
Σημαντική οικονομική ενίσχυση για την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση παλαιών κατοικιών προβλέπει το πρόγραμμα του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, με χρηματοδότηση από το ΕΣΠΑ μέσω του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
Στις 20 Οκτωβρίου δημοσιεύθηκε ο Οδηγός Εφαρμογής της δράσης «Ανακαίνιση Κατοικίας», η οποία καλύπτει συνδυαστικά εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακές παρεμβάσεις. Η επιχορήγηση μπορεί να φτάσει έως τις 36.000 ευρώ για τις εργασίες, ενώ προβλέπεται πρόσθετη χρηματοδότηση έως 2.500 ευρώ για υποστηρικτικές υπηρεσίες.
Τα βασικά ποσοστά επιδότησης διαμορφώνονται από 70% έως 80% της δαπάνης, ανάλογα με την εισοδηματική κατηγορία. Με τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις, η ενίσχυση μπορεί να ανέλθει σε 85% και 95%, αντίστοιχα.
Η πλατφόρμα υποβολής αιτήσεων δεν έχει ακόμη ανοίξει. Η διαδικασία θα ξεκινήσει από τις κλειστές κατοικίες και θα ακολουθήσουν οι κατοικίες που χρησιμοποιούνται ήδη ως κύρια, με τις ημερομηνίες να ανακοινώνονται σε επόμενο στάδιο.
Μέχρι στιγμής έχουν εκδοθεί 94.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας: 14.000 αφορούν κλειστά ακίνητα και 80.000 ιδιοκατοικούμενες κατοικίες. Η έκδοση της βεβαίωσης, ωστόσο, δεν ισοδυναμεί με αυτόματη έγκριση της χρηματοδότησης.
Μετά την ανακαίνιση, τα κλειστά σπίτια μπορούν να χρησιμοποιηθούν είτε από τους ιδιοκτήτες τους είτε να διατεθούν προς ενοικίαση ως κύριες κατοικίες, ενισχύοντας το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα.
2. Φορολογικά κίνητρα για κλειστά σπίτια που επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση
Παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 η δυνατότητα απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα των πρώτων 36 μηνών, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Το μέτρο αφορά επιλέξιμες κατοικίες επιφάνειας έως 120 τ.μ., με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι η σύναψη μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών.
Κατά κανόνα, το ακίνητο θα πρέπει να ήταν κενό ή να μην είχε χρησιμοποιηθεί ως κατοικία κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη. Στο μέτρο μπορούν να ενταχθούν και κατοικίες που είχαν διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση το προηγούμενο φορολογικό έτος, εφόσον επιστρέψουν στη μακροχρόνια ενοικίαση.
Προβλέπεται ακόμη ειδική δυνατότητα μίσθωσης για τουλάχιστον έξι συνεχόμενους μήνες σε γιατρούς και νοσηλευτές του Δημοσίου, εκπαιδευτικούς της δημόσιας εκπαίδευσης και ένστολους.
Η φοροαπαλλαγή δεν εφαρμόζεται αυτόματα σε κάθε νέα μίσθωση, καθώς συνδέεται με συγκεκριμένους όρους. Η παράταση περιλαμβάνεται στο πολυνομοσχέδιο της ΔΕΘ που προωθείται προς ψήφιση.
3. Περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Συνεχίζεται και το 2027 το «πάγωμα» των νέων εγγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.
Το μέτρο αφορά τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και το 1ο δημοτικό διαμέρισμα της Θεσσαλονίκης, με στόχο να περιοριστεί η μεταφορά κατοικιών από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Οι περιορισμοί αφορούν νέες καταχωρίσεις στις συγκεκριμένες περιοχές και δεν συνιστούν γενική απαγόρευση λειτουργίας των υφιστάμενων καταλυμάτων.
4. Νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ»
Ένα νέο πρόγραμμα χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων, συνολικού προϋπολογισμού 2 δισ. ευρώ, σχεδιάζεται να ξεκινήσει τον Ιανουάριο του 2027 μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας.
Με βάση τα όρια που έχουν ανακοινωθεί, η ηλικία των δικαιούχων θα φτάνει έως τα 55 έτη, η εμπορική αξία του ακινήτου έως τις 300.000 ευρώ και το ανώτατο ποσό δανείου τις 230.000 ευρώ. Η χρηματοδότηση μπορεί να καλύπτει έως το 90% της αξίας του ακινήτου.
Στον σχεδιασμό περιλαμβάνονται διευρυμένα εισοδηματικά όρια, ώστε να μπορούν να ενταχθούν περισσότερες οικογένειες με παιδιά. Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα αγοράς κατοικιών μεγαλύτερης επιφάνειας για πολύτεκνες οικογένειες, προκειμένου να διευκολυνθεί η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης.
5. Νέες κοινωνικές κατοικίες μέσω της αξιοποίησης δημόσιων ακινήτων
Η ενίσχυση της κοινωνικής κατοικίας αποτελεί ακόμη έναν άξονα του σχεδιασμού. Προβλέπεται η δημιουργία 2.350 ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών σε τέσσερα ανενεργά στρατόπεδα, με προϋπολογισμό 435 εκατ. ευρώ.
Επιπλέον, σχεδιάζεται η δημιουργία περίπου 450 κατοικιών μέσω της ανακαίνισης δημόσιων κτιρίων, ενώ προωθείται και η κοινωνική αντιπαροχή, με στόχο την αξιοποίηση των πρώτων οκτώ δημόσιων ακινήτων.
Πρόκειται για έργα που βρίσκονται στο στάδιο του σχεδιασμού και δεν έχουν ακόμη παραδοθεί, με την υλοποίησή τους να αποσκοπεί στην αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών.
6. Φορολογικό κίνητρο για νέες κατοικίες προς ενοικίαση
Στα μέτρα που σχεδιάζονται περιλαμβάνεται και φορολογική ενίσχυση για την κατασκευή κατοικιών τύπου «build to rent», δηλαδή κτιρίων που θα προορίζονται εξαρχής για μακροχρόνια μίσθωση.
Οι λεπτομέρειες για τους όρους εφαρμογής, το ύψος της ενίσχυσης και την ημερομηνία έναρξης δεν έχουν ακόμη εξειδικευτεί. Βασικός στόχος είναι να προστεθούν εκατοντάδες κατοικίες στην αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης.
7. Επιστροφή ενοικίου στις 30 Νοεμβρίου
Στις 30 Νοεμβρίου προβλέπεται να καταβληθεί η επιστροφή ενοικίου για το φορολογικό έτος 2025, η οποία αφορά τους μήνες κατά τους οποίους οι δικαιούχοι κατέβαλλαν μίσθωμα.
Για γιατρούς, νοσηλευτές και εκπαιδευτικούς που υπηρετούν στην περιφέρεια προβλέπεται διπλή επιστροφή, δηλαδή διπλάσιο ποσό ενίσχυσης, με στόχο την οικονομική ανακούφιση των συγκεκριμένων κατηγοριών εργαζομένων.
8. Μείωση φόρου για ιδιοκτήτες με εισοδήματα από ενοίκια
Για τα εισοδήματα από ενοίκια που αποκτώνται το 2026 προβλέπεται ενδιάμεσος φορολογικός συντελεστής 25% για το τμήμα του εισοδήματος από ακίνητα μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ.
Η ρύθμιση αποσκοπεί στην ελάφρυνση των ιδιοκτητών, δίνοντάς τους επιπλέον κίνητρο να διαθέσουν κλειστά ακίνητα προς ενοικίαση. Παράλληλα, δημιουργείται η δυνατότητα μέρος του φορολογικού οφέλους να μεταφερθεί στους ενοικιαστές, μέσω χαμηλότερων ζητούμενων μισθωμάτων.
9. Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ σε περισσότερους μικρούς οικισμούς από το 2027
Διευρύνεται από το 2027 η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς, έως 2.000 κατοίκους και έως 2.200 κατοίκους στη Δυτική Μακεδονία.
Από το μέτρο εξαιρείται η Αττική, με εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων. Δικαιούχοι είναι φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, εφόσον η φορολογητέα αξία της πλήρους κυριότητας του ακινήτου δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.
Η απαλλαγή δεν επεκτείνεται αυτομάτως στο σύνολο των ακινήτων που μπορεί να διαθέτει κάθε ιδιοκτήτης, καθώς αφορά συγκεκριμένες κατοικίες και προϋποθέσεις.
10. Παρατάσεις φορολογικών μέτρων για ανακαινίσεις και οικοδομές
Παράταση έως το τέλος του 2027 προβλέπεται για σειρά φορολογικών ρυθμίσεων που αφορούν την αναβάθμιση κτιρίων και την οικοδομική δραστηριότητα.
Ειδικότερα, το πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών προβλέπει:
- Τη συνέχιση της μείωσης φόρου για επιλέξιμες δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων.
- Την παράταση της αναστολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές.
- Την παράταση της αναστολής του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Κατά τη διάρκεια της αναστολής ΦΠΑ, ο κατασκευαστής υποβάλλει σχετική αίτηση και στις αντίστοιχες μεταβιβάσεις επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 3% αντί ΦΠΑ.
11. Αύξηση του φόρου μεταβίβασης για αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ και ΕΟΧ
Από την 1η Ιουλίου 2027 προβλέπεται αύξηση του συντελεστή φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
Η παρέμβαση αποσκοπεί στον περιορισμό των μαζικών αγορών ακινήτων από επενδυτές εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, μεταξύ άλλων από χώρες της Μέσης Ανατολής και την Κίνα.
Καθοριστικό κριτήριο για την εφαρμογή του μέτρου θα είναι η φορολογική κατοικία του αγοραστή και όχι η υπηκοότητά του.
Στο επίκεντρο η αύξηση της προσφοράς κατοικιών
Το πακέτο των 11 μέτρων συνδυάζει επιδοτήσεις ανακαίνισης, φορολογικά κίνητρα, περιορισμούς στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις και προγράμματα χρηματοδότησης για την απόκτηση κατοικίας.
Το ζητούμενο είναι να επιστρέψουν περισσότερα κλειστά σπίτια στην αγορά, να ενισχυθεί η μακροχρόνια ενοικίαση και να αποκτήσουν περισσότερα νοικοκυριά πρόσβαση σε κατοικία που μπορούν να αντέξουν οικονομικά.
Ωστόσο, αρκετές από τις παρεμβάσεις παραμένουν σε στάδιο σχεδιασμού ή αναμένουν την ενεργοποίηση των σχετικών διαδικασιών. Για τους ενδιαφερομένους, επομένως, κρίσιμα θα είναι τα τελικά κριτήρια ένταξης, οι ημερομηνίες εφαρμογής και οι ειδικότεροι όροι κάθε προγράμματος.
