Μαρία Δούση Η νέα φορολογική ρύθμιση (άρθρο 9 του νόμου 5246/2025) δίνει ένα πολύ ισχυρό κίνητρο στους ιδιοκτήτες: μηδενικός φόρος εισοδήματος για 36 μήνες στα ενοίκια, για συγκεκριμένες κατοικίες που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση.
Ο στόχος του μέτρου είναι διπλός:
- να βγουν στην αγορά κλειστά ακίνητα,
- και να γυρίσουν από βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb) σε μακροχρόνια κατοικία.
Ακολουθεί ένας πρακτικός οδηγός για το ποιοι κερδίζουν την απαλλαγή, με ποιες προϋποθέσεις και τι πρέπει να προσέξετε για να μην τη χάσετε.
1. Τι κερδίζει ο ιδιοκτήτης
Για κατοικίες που μπαίνουν στη ρύθμιση:
- Δεν φορολογείται το εισόδημα από ενοίκια για 36 μήνες (3 χρόνια)
– η απαλλαγή πιάνει μόνο το εισόδημα από εκμίσθωση κατοικιών. - Η απαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα (όχι εταιρείες).
- Ισχύει για κατοικίες:
έως 120 τ.μ.,
+ 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του μισθωτή πάνω από τα 2 (δηλαδή για 3ο, 4ο παιδί κ.ο.κ.).
2. Ποιες μισθώσεις καλύπτει (χρονοδιάγραμμα)
Για να ισχύσει η απαλλαγή:
Η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να είναι:
- διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών (μακροχρόνια μίσθωση κύριας κατοικίας),
- να έχει συναφθεί από 8/9/2024 έως και 31/12/2026.
Η κατοικία πρέπει να ανήκει σε μία από τις δύο κατηγορίες:
- Κενή κατοικία για 3 συνεχόμενα φορολογικά έτη, ή
- Κατοικία που το προηγούμενο φορολογικό έτος ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb).
3. Κατηγορία Α: Κενές κατοικίες για τριετία
Για να μπει μια κενή κατοικία στη ρύθμιση, πρέπει:
1. Να είναι κατοικία (όχι επαγγελματική χρήση), έως 120 τ.μ. (ή παραπάνω με την προσαύξηση για τέκνα του μισθωτή).
2. Για τα 3 προηγούμενα φορολογικά έτη από τη σύναψη της μίσθωσης, να ισχύει ένα από τα δύο:
- είτε να έχει δηλωθεί στο Ε2 ως “κενό”,
- είτε να μην έχει δηλωθεί καθόλου ως: μισθωμένο, κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία του ιδιοκτήτη, ιδιοχρησιμοποιούμενο, δωρεάν παραχωρούμενο.
Να μην έχει υποβληθεί δήλωση μίσθωσης για το ακίνητο στην ΑΑΔΕ (δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης) μέχρι την έναρξη της νέας μίσθωσης.
Τι σημαίνει στην πράξη: Αν είχες ένα διαμέρισμα που δεν νοίκιαζες ούτε δήλωνες ότι το χρησιμοποιείς ή το παραχωρείς, για τρία συνεχόμενα χρόνια, μπορείς τώρα να το νοικιάσεις με 3ετές συμβόλαιο κύριας κατοικίας και να πάρεις την απαλλαγή.
4. Κατηγορία Β: Από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια
Για κατοικίες που μέχρι τώρα ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση:
Προϋποθέσεις:
- Το ακίνητο, το φορολογικό έτος πριν από τη μίσθωση, να έχει διατεθεί:
αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση. - Όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις να έχουν:
δηλωθεί κανονικά στη φορολογική διοίκηση,
υποβληθεί οι σχετικές δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης μέχρι την έναρξη της νέας μακροχρόνιας μίσθωσης. - Η νέα σύμβαση να είναι:
κύριας κατοικίας,
διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών,
υπογεγραμμένη μεταξύ 8/9/2024 και 31/12/2026.
5. Πόσο διαρκεί η απαλλαγή
Η απαλλαγή ισχύει για τους 36 πρώτους μήνες μετά τον μήνα που υπογράφεται η πρώτη σύμβαση που πληροί τις προϋποθέσεις.
Δηλαδή: Αν σύμβαση υπογραφεί π.χ. 15 Φεβρουαρίου 2025, η απαλλαγή «τρέχει» για τα ενοίκια από Μάρτιο 2025 έως και Φεβρουάριο 2028.
6. Πότε χάνεται η φοροαπαλλαγή
Υπάρχουν τρία βασικά «όρια ασφαλείας» που δεν πρέπει να παραβιαστούν:
α) Αν αδειάσει το ακίνητο
- Αν ο μισθωτής φύγει πριν συμπληρωθεί η 3ετία:
- Δεν χάνεται αυτομάτως η απαλλαγή, αρκεί:
- εντός 3 μηνών να γίνει μία και μόνο νέα μίσθωση κύριας κατοικίας διάρκειας 3 ετών.
- Αν κενωθεί και από τον δεύτερο ενοικιαστή, η απαλλαγή παύει για το υπόλοιπο διάστημα.
β) Αν μπει ξανά σε βραχυχρόνια μίσθωση
Αν, μέσα στο διάστημα των 3 ετών, το ακίνητο:
- διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση,
- τότε η απαλλαγή σταματά αναδρομικά:
- ακυρώνεται από το πρώτο έτος,
- και προκύπτει υποχρέωση καταβολής φόρου για όλα τα ενοίκια που ήταν μέχρι τότε αφορολόγητα.
γ) Αν δεν τηρηθούν σωστά οι δηλώσεις
Αν προκύψει ότι:
- δεν είχαν δηλωθεί σωστά η κενότητα ή οι βραχυχρόνιες μισθώσεις,
- ή οι δηλώσεις είναι εκπρόθεσμες,
μπορεί να αμφισβητηθεί η υπαγωγή στη ρύθμιση.
7. Ειδικό καθεστώς για γιατρούς, εκπαιδευτικούς και ένστολους
Η ρύθμιση έχει και μια ειδική ευνοϊκή πρόβλεψη, όταν το ακίνητο μισθωθεί σε:
- ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης,
- εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων δημόσιας εκπαίδευσης,
- ένστολο προσωπικό Ενόπλων Δυνάμεων και Σωμάτων Ασφαλείας.
Σε αυτές τις περιπτώσεις:
- Αρκεί η μίσθωση να έχει ελάχιστη διάρκεια 6 μηνών (όχι απαραίτητα 3 έτη).
- Μπορούν να γίνουν διαδοχικές μισθώσεις, αρκεί:
κάθε μία να είναι τουλάχιστον εξαμήνου,
και να μην περάσουν πάνω από 6 μήνες κενό χωρίς νέα μίσθωση, για να μη χαθεί η απαλλαγή. - Και εδώ ισχύει ότι: αν το ακίνητο δοθεί σε βραχυχρόνια μέσα στη 3ετία, η απαλλαγή χάνεται αναδρομικά.
8. Παραδείγματα
Παράδειγμα 1 – Κενό διαμέρισμα
- Διαμέρισμα 80 τ.μ. στην Αθήνα, κενό από το 2021, δηλωμένο ως κενό Ε2.
- Υπογράφεται 3ετής μίσθωση κύριας κατοικίας στις 10/1/2025.
Ο ιδιοκτήτης δεν φορολογείται για τα ενοίκια από Φεβρουάριο 2025 έως και Ιανουάριο 2028. Αν ο ενοικιαστής φύγει τον Μάρτιο 2026 και ο ιδιοκτήτης βρει νέο ενοικιαστή μέσα σε 3 μήνες με νέα 3ετή σύμβαση, η απαλλαγή συνεχίζεται κανονικά μέχρι να συμπληρωθούν συνολικά οι 36 μήνες.
Παράδειγμα 2 – Πρώην Airbnb
- Κατοικία 60 τ.μ. λειτουργούσε όλο το 2024 ως βραχυχρόνια μίσθωση.
- Όλες οι κρατήσεις δηλώθηκαν κανονικά.
- Στις 20/9/2025 υπογράφεται 3ετές συμβόλαιο κύριας κατοικίας.
Από Οκτώβριο 2025 έως και Σεπτέμβριο 2028 τα ενοίκια είναι αφορολόγητα. Αν όμως το 2027 ο ιδιοκτήτης το ξαναγυρίσει σε Airbnb, η εφορία μπορεί να ζητήσει φόρο για όλα τα προηγούμενα «αφορολόγητα» ενοίκια.
9. Checklist για ιδιοκτήτες – Τι να κάνετε βήμα προς βήμα
Πριν υπογράψεις νέο μισθωτήριο για να μπεις στη ρύθμιση:
1. Έλεγξε δηλώσεις Ε1 & Ε2 των 3 τελευταίων ετών:
- Είναι σωστά δηλωμένο το ακίνητο ως κενό;
- Ή εμφανίζεται μόνο ως κενό/ανενεργό και όχι ως μισθωμένο, ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο;
2. Αν το ακίνητο ήταν σε βραχυχρόνια:
- βεβαιώσου ότι όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στην πλατφόρμα,
- έχουν υποβληθεί οι δηλώσεις μέχρι την έναρξη της νέας μίσθωσης.
3. Σύμβαση μίσθωσης:
- Να γράφει ξεκάθαρα ότι πρόκειται για κύρια κατοικία.
- Να είναι τουλάχιστον 3ετής (ή τουλάχιστον 6μηνη αν ανήκει στην ειδική κατηγορία δημοσίων υπαλλήλων).
4. Εμβαδόν κατοικίας:
- έως 120 τ.μ.,
- ή μεγαλύτερο μόνο αν καλύπτεσαι από την προσαύξηση λόγω παιδιών του μισθωτή.
5 Υποβολή δηλώσεων στην ΑΑΔΕ:
- Δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης εμπρόθεσμα.
- Όχι άλλες δηλώσεις μίσθωσης για το ίδιο ακίνητο που να παραβιάζουν τους όρους.
6. Πρόσεξε τα κενά διαστήματα:
- Αν φύγει ο ενοικιαστής, τρέχει 3μηνο (ή 6μηνο στις ειδικές κατηγορίες) για νέα μίσθωση.
10. Τι να προσέξεις για να μη «καεί» η φοροαπαλλαγή
- Μην κάνεις καμία παράλληλη ή «μαύρη» μίσθωση – όλα πρέπει να περνούν από ΑΑΔΕ.
- Μην πειραματιστείς με βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στην τριετία – η απαλλαγή χάνεται αναδρομικά.
- Φρόντισε οι δηλώσεις για τα έτη 2022–2023 να έχουν γίνει μέχρι την 5/12/2024, όπως απαιτεί ο νόμος.
- Κράτα φάκελο με όλα τα συμβόλαια και τις δηλώσεις, για να μπορείς να αποδείξεις ανά πάσα στιγμή ότι πληροίς τις προϋποθέσεις.
11. Τελική σημείωση
Η ρύθμιση είναι από τις πιο γενναίες φοροαπαλλαγές σε εισόδημα από ακίνητα τα τελευταία χρόνια, αλλά είναι τεχνική και έχει αρκετές λεπτομέρειες.
Πριν πάρεις οριστικές αποφάσεις για ένα ακίνητο:
- συζήτησέ το με λογιστή / φοροτεχνικό,
- έλεγξε πολύ προσεκτικά τι έχει δηλωθεί τα προηγούμενα χρόνια για το συγκεκριμένο ακίνητο.
Όλες οι σημαντικές και έκτακτες ειδήσεις σήμερα
Παν.Πατρών: Tο 1ο στην Ελλάδα Πανεπιστημιακό Πιστοποιητικό ΤΕΧΝΗΤΗΣ ΝΟΗΜΟΣΥΝΗΣ για εκπαιδευτικούς
Πανεπιστήμιο Αιγαίου: Το κορυφαίο πρόγραμμα ειδικής αγωγής στην Ελλάδα - Αιτήσεις έως 6/12
Μοριοδοτούμενο σεμινάριο Ειδικής Αγωγής Πανεπιστημίου Πατρών με μόνο 60 ευρώ
