Χιλιάδες οικογένειες στην Ελλάδα επιλέγουν να μεταβιβάσουν ακίνητα σε παιδιά μέσω του γνωστού διαχωρισμού σε ψιλή κυριότητα και επικαρπία. Με αυτόν τον τρόπο, οι γονείς διατηρούν τη χρήση ή τα έσοδα από το ακίνητο, ενώ τα παιδιά αποκτούν την κυριότητα, η οποία αργότερα γίνεται πλήρης.

Με νέα εγκύκλιο, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) ξεκαθαρίζει πώς φορολογούνται τέτοιες μεταβιβάσεις, πότε επιβάλλεται φόρος στην επικαρπία, πότε αναβάλλεται η φορολόγηση της ψιλής κυριότητας και πώς αντιμετωπίζονται ειδικά σενάρια όπως θάνατος, δωρεά ή πώληση.

Πώς ορίζεται ο φόρος

Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας:

• Ο φόρος σε περιουσιακά στοιχεία που αποκτώνται μέσω κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής επιβαρύνει τον δικαιούχο.

• Στις αγοραπωλησίες, ο φόρος μεταβίβασης επιβαρύνει τον αγοραστή.

• Στην κληρονομιά, ο χρόνος φορολόγησης θεωρείται συνήθως ο θάνατος του κληρονομούμενου, ενώ στις δωρεές ή γονικές παροχές ο χρόνος φορολόγησης είναι η σύνταξη του συμβολαίου ή η παράδοση του ακινήτου.

Η επικαρπία φορολογείται κάθε φορά που μεταβιβάζεται. Υπόχρεος για την υποβολή δήλωσης και καταβολή φόρου είναι ο επικαρπωτής. Αν δεν υποβληθεί δήλωση και ο επικαρπωτής αποβιώσει, την υποχρέωση αναλαμβάνουν οι κληρονόμοι του, όχι ο ψιλός κύριος.

Παράδειγμα:
Ένας πατέρας αφήνει με διαθήκη την ψιλή κυριότητα σε παιδί και την επικαρπία στη σύζυγο. Το παιδί δεν χρειάζεται να δηλώσει την επικαρπία της μητέρας. Αν όμως εκείνη πεθάνει χωρίς να έχει υποβάλει δήλωση, οι κληρονόμοι της – συνήθως το ίδιο παιδί – θα πρέπει να υποβάλουν δήλωση για λογαριασμό της.

Πώς υπολογίζεται η αξία της επικαρπίας

Ισόβια ή αόριστης διάρκειας επικαρπία:
Η αξία της εξαρτάται από την ηλικία του επικαρπωτή:

Παραδείγματα:

• 29χρονος αποκτά επικαρπία ακινήτου αξίας 100.000€ → φορολογείται για 70.000€.

• 91χρονος αποκτά επικαρπία αξίας 200.000€ → φορολογείται για 20.000€.

Αν η επικαρπία περιέλθει σε νομικό πρόσωπο, θεωρείται 8/10 της πλήρους κυριότητας.

Επικαρπία ορισμένου χρόνου:
Η αξία υπολογίζεται ως 1/20 της πλήρους κυριότητας ανά έτος διάρκειας, με ανώτατο όριο 8/10.

• 5 χρόνια → 5/20 = 25% της πλήρους αξίας.

• 3 μήνες → 1/20 = 5% της πλήρους αξίας.

Διαδοχική επικαρπία:
Κάθε δικαιούχος φορολογείται τη στιγμή που αποκτά το δικαίωμα, με βάση την ηλικία του εκείνη τη στιγμή.

Επικαρπία σε περισσότερα πρόσωπα:
Η αξία υπολογίζεται ανάλογα με τον νεότερο ή τον μεγαλύτερο, ανάλογα με το πότε λήγει η επικαρπία, και κατανέμεται αναλογικά.

Επικαρπία που εξαρτάται από τρίτο πρόσωπο:
Η αξία υπολογίζεται με βάση την ηλικία του μεγαλύτερου μεταξύ επικαρπωτή και τρίτου προσώπου.

Πρόωρη λήξη επικαρπίας:
Αν η επικαρπία λήξει νωρίτερα από το αναμενόμενο, υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση και ο φόρος επαναϋπολογίζεται.

Ψιλή κυριότητα και φορολόγηση

Αναβολή φορολόγησης:
Στις περιπτώσεις κληρονομιάς, ο φόρος για τη ψιλή κυριότητα συνήθως μετατίθεται μέχρι να ενωθεί με την επικαρπία.
Άμεση φορολόγηση:
Συμβαίνει όταν ο κληρονόμος:

• Έχει ήδη την επικαρπία

• Αποποιείται ή μεταβιβάζει τη ψιλή κυριότητα

• Ζητά την άμεση φορολόγηση

Υπολογισμός:
Φόρος = αξία πλήρους κυριότητας – αξία επικαρπίας.
Παράδειγμα:
Ακίνητο αξίας 100.000€, επικαρπωτής 52 ετών → αξία επικαρπίας 40.000€, ψιλός κύριος φορολογείται για 60.000€.

Συνένωση επικαρπίας και κυριότητας:
Όταν λήξει η επικαρπία, η ψιλή κυριότητα ενώνεται αυτοδίκαια και ο ψιλός κύριος γίνεται πλήρης κύριος χωρίς νέα φορολογική υποχρέωση.

Όλες οι σημαντικές ειδήσεις

Ηλεία: Νεκρός ο 13χρονος μαθητής που οδηγούσε πατίνι και συγκρούστηκε με αυτοκίνητο

ΑΣΕΠ 1ΕΑ/2025 και 4ΕΑ/2025: Οι οριστικοί πίνακες εκπαιδευτικών ειδικής αγωγής

Ακολουθήστε το Alfavita στo Google News Ακολουθήστε το Alfavita στo Viber