Σημαντικές φορολογικές ελαφρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, αλλά και κίνητρα για τη διάθεση κλειστών διαμερισμάτων και καταλυμάτων τύπου βραχυχρόνιας μίσθωσης (AirBnB) στην αγορά, προβλέπει το νομοσχέδιο με τα μέτρα που ανακοινώθηκαν στην 90η Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης και εφαρμόζονται κατά τα έτη 2026 και 2027.
Το νομοσχέδιο με τίτλο «Ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος, της αποταμίευσης και των επενδύσεων, φορολογικές, μισθολογικές, συνταξιοδοτικές διατάξεις και λοιπές διατάξεις κοινωνικής πολιτικής» θα παραμείνει σε δημόσια διαβούλευση έως την 1η Νοεμβρίου 2026, με σκοπό να νομοθετηθεί εντός του ίδιου μήνα.
Ειδικότερα, με ειδική διάταξη (άρθρο 13), διευρύνεται το χρονικό παράθυρο εφαρμογής της 3ετούς απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για τους ιδιοκτήτες που θα εκμισθώσουν ακίνητα (και) σε εκπαιδευτικούς τα οποία ήταν προηγουμένως κενά ή διατίθεντο για βραχυχρόνια μίσθωση, παρατείνοντας την προθεσμία σύναψης συμβολαίων έως και την 31η Δεκεμβρίου 2027.
Το νομοσχέδιο σε Δημόσια Διαβούλευση
Αναλυτικά το νομοσχέδιο
Ποια ακίνητα καλύπτονται, οι προϋποθέσεις
Σύμφωνα με το άρθρο 72 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, το εισόδημα φυσικών προσώπων από την εκμίσθωση κατοικιών δεν φορολογείται για τους πρώτους 36 μήνες από την έναρξη της μίσθωσης.
Η απαλλαγή αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ.. Το όριο αυτό προσαυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο (άνω των δύο) του μισθωτή. Η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να είναι διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών και να συναφθεί στο διάστημα από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως 31 Δεκεμβρίου 2027.
Σύμφωνα με τη ρύθμιση, το ακίνητο θα πρέπει να έχει δηλωθεί ως κενό (έντυπο Ε2) ή να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο, ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο κατά τα 3 προηγούμενα φορολογικά έτη. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να είχε διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος, με τις μισθώσεις να έχουν δηλωθεί κανονικά στη Φορολογική Διοίκηση.
Ειδικό καθεστώς για εκπαιδευτικούς, γιατρούς και ένστολους
Ιδιαίτερα σημαντική είναι η πρόβλεψη για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των δημοσίων λειτουργών (εκπαιδευτικών, γιατρών και ενστόλων) που μετατίθενται ή διορίζονται μακριά από την κύρια κατοικία τους.
Η 3ετής φοροαπαλλαγή του ιδιοκτήτη ισχύει πλήρως ακόμη και αν η μίσθωση δεν συμπληρώσει την 3ετία με τον ίδιο ενοικιαστή, αρκεί το ακίνητο να εκμισθώνεται για τουλάχιστον έξι συνεχόμενους μήνες (άπαξ ή περισσότερες φορές) στις ακόλουθες κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων:
- Εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης
- Ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό φορέων της Γενικής Κυβέρνησης
- Ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας
Με τον τρόπο αυτό, δίνεται ισχυρό κίνητρο στους ιδιοκτήτες κατοικιών –ιδίως σε νησιωτικές και απομακρυσμένες περιοχές– να εκμισθώνουν τα ακίνητά τους σε αναπληρωτές εκπαιδευτικούς, γιατρούς και αστυνομικούς, επιλύοντας ένα χρόνιο πρόβλημα στεγαστικής κρίσης.
Όπως ορίζει ρητά το νομοσχέδιο, εάν το ακίνητο κενωθεί εντός της 3ετίας, η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει από το έτος που κενώνεται (εκτός αν εκμισθωθεί εκ νέου σε δικαιούχο). Εάν το ακίνητο διατεθεί εκ νέου για βραχυχρόνια μίσθωση εντός της 3ετίας, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Αναλυτικά η διάταξη
Άρθρο 13
Παράταση της αναστολής ισχύος του άρθρου 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος για την επιβολή φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας - Παράταση της απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση - Τροποποίηση παρ. 33 και 91 άρθρου 72 Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος
Στην περ. α) της παρ. 33 του άρθρου 72 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013, Α΄ 167), περί μεταβατικών διατάξεων και έναρξης ισχύος, η ημερομηνία «31η Δεκεμβρίου 2026» αντικαθίσταται από την ημερομηνία «31η Δεκεμβρίου 2027» και η παρ. 33 διαμορφώνεται ως εξής:
«33. α. Η ισχύς του άρθρου 41 αναστέλλεται μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2027.
β. Η διάταξη της παρούσας παραγράφου τίθεται σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2015.».
Στην υποπερ. αα) της περ. α) της παρ. 91 του άρθρου 72 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, η ημερομηνία «31ης Δεκεμβρίου 2026» αντικαθίσταται από την ημερομηνία «31ης Δεκεμβρίου 2027» και η παρ. 91 διαμορφώνεται ως εξής:
«91. α) Για τους τριάντα έξι (36) πρώτους μήνες μετά από τον μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, δεν φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.), προσαυξανόμενο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 11, άνω των δύο (2), του μισθωτή, εφόσον:
αα) το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2027,
αβ) η εκμισθούμενη κατοικία:
i) κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή
ii) κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α' 240), και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση, και
αγ) ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.
β) Αν εντός των τριών (3) ετών της περ. α) το ακίνητο:
βα) κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται,
ββ) διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος της περ. α) ή σύμφωνα με την περ. γ).
γ) Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο, για το οποίο πληρούνται οι προϋποθέσεις της περ. α), μισθώνεται τουλάχιστον για έξι (6) συνεχόμενους μήνες, άπαξ ή περισσότερες φορές, στις εξής κατηγορίες υπαλλήλων του δημοσίου τομέα της περ. α) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α' 143):
γα) σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/1014,
γβ) σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και
γγ) σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Εφόσον το ακίνητο διατεθεί εντός των τριών (3) ετών της περ. α) για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή της παρούσας περίπτωσης παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης.
Η συνδρομή των προϋποθέσεων της απαλλαγής της παρούσας παραγράφου αποδεικνύεται μόνο από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος και, ειδικά ως προς τα έτη 2022 και 2023, από δηλώσεις που έχουν υποβληθεί έως την 5η.12.2024. Η προσαύξηση των τετραγωνικών μέτρων χορηγείται σύμφωνα με τα εξαρτώμενα τέκνα του μισθωτή κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης μίσθωσης.»
