Με την απόφαση 357/2026, το Α1΄ Πολιτικό Τμήμα του Αρείου Πάγου επικύρωσε την ακύρωση συμβολαιογραφικής μεταβίβασης ακινήτου, κρίνοντας ότι η δήλωση βούλησης της ιδιοκτήτριας προκλήθηκε από απάτη και ουσιώδη πλάνη. Πρόκειται για μια υπόθεση που αποτυπώνει με τον πιο ανάγλυφο τρόπο πώς μπορεί να «στηθεί» νομικά μια συναλλαγή σε βάρος ενός ηλικιωμένου και ανυπεράσπιστου προσώπου.
Το «προφίλ» της υπόθεσης
Η υπόθεση αφορούσε ηλικιωμένη γυναίκα, γεννημένη το 1924, η οποία ήταν αναλφάβητη και διέθετε ως μοναδικό περιουσιακό στοιχείο ένα αγρόκτημα περίπου 32 στρεμμάτων, με ελαιόδενδρα, αμπέλι και συκιές. Από την εκμετάλλευση του ακινήτου εξασφάλιζε τα απαραίτητα για τη διαβίωσή της.
Τον Αύγουστο του 2008, ο σύζυγός της ασθένησε σοβαρά και μεταφέρθηκε στην Αθήνα για ιατρικές εξετάσεις. Η γυναίκα έμεινε μόνη και, σύμφωνα με τις δικαστικές παραδοχές, πείστηκε να μετακομίσει στην οικία της αντισυμβαλλόμενης, η οποία ανέλαβε να τη φροντίζει.
Η γυναίκα υπέγραψε συμβολαιογραφικό έγγραφο, με το οποίο εμφανιζόταν να μεταβιβάζει την ψιλή κυριότητα του ακινήτου, έναντι τιμήματος 42.018,28 ευρώ, καθώς και δικαιώματα που συνδέονταν με αγροτικές επιδοτήσεις της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Το τίμημα, ωστόσο, δεν καταβλήθηκε ποτέ.
Η ίδια υποστήριξε ότι δεν είχε πρόθεση να πουλήσει το ακίνητο. Πίστευε ότι συμφωνούσε να παραχωρήσει, για δύο μόλις χρόνια, το δικαίωμα συλλογής και διάθεσης των καρπών, καθώς και την είσπραξη των αντίστοιχων εσόδων και επιδοτήσεων, ως αντάλλαγμα για τη φιλοξενία και τη φροντίδα που της παρείχε η αντισυμβαλλόμενη.
Η σχέση εμπιστοσύνης και το «θολό» συμβόλαιο
Η αντισυμβαλλόμενη και ο σύζυγός της είχαν εγκατασταθεί στην ίδια περιοχή και είχαν αναπτύξει στενή σχέση με την ηλικιωμένη και τον σύζυγό της. Τους επισκέπτονταν συχνά και τους βοηθούσαν στις καθημερινές τους ανάγκες, με αποτέλεσμα να κερδίσουν την εμπιστοσύνη τους.
Λίγες ημέρες αργότερα, της ζητήθηκε να παραχωρήσει προσωρινά τα δικαιώματα εκμετάλλευσης του αγροκτήματος και είσπραξης των επιδοτήσεων. Η ηλικιωμένη συμφώνησε, επειδή πίστευε ότι αυτή ήταν η πραγματική συμφωνία. Η αντισυμβαλλόμενη, όμως, προχώρησε στην κατάρτιση συμβολαίου που περιείχε μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας του ακινήτου και των σχετικών δικαιωμάτων.
Τι «ζύγισε» το δικαστήριο
Το Εφετείο, η κρίση του οποίου επικυρώθηκε από τον Άρειο Πάγο, έλαβε υπόψη:
- την ηλικία,
- τον αναλφαβητισμό και το επίπεδο γνώσεων της ιδιοκτήτριας,
- το γεγονός ότι δεν είχε λάβει ανεξάρτητη νομική συμβουλή.
Η δικηγόρος που εμφανιζόταν στο συμβόλαιο να ενεργεί για λογαριασμό της είχε προσληφθεί και πληρωθεί από τον σύζυγο της αντισυμβαλλόμενης, χωρίς να έχει προηγηθεί ουσιαστική επικοινωνία με την ίδια την ηλικιωμένη.
Κατά την κρίση του δικαστηρίου, η σπουδή για τη σύνταξη του συμβολαίου, η απομάκρυνση των οικείων της ηλικιωμένης από τη διαδικασία, η έλλειψη ανεξάρτητης ενημέρωσης, η ασάφεια του συμβολαίου και η μη καταβολή του τιμήματος συγκροτούσαν ένα σύνολο περιστάσεων που επιβεβαίωνε την απατηλή πρόκληση και διατήρηση της πλάνης.
Το συμβόλαιο περιείχε, επιπλέον, ιδιαίτερα σύνθετη και ασαφή διατύπωση για τα δικαιώματα επί των αγροτικών επιδοτήσεων. Το δικαστήριο έκρινε ότι η ανάγνωσή του από τον συμβολαιογράφο δεν αρκούσε για να ανατρέψει την πλάνη της γυναίκας, η οποία δεν μπορούσε να κατανοήσει τους νομικούς όρους της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας και της μεταβίβασης δικαιωμάτων.
Η επικαρπία «δεν έσωσε» τη συναλλαγή
Η παρακράτηση της επικαρπίας δεν οδήγησε σε διαφορετικό συμπέρασμα. Όπως δέχθηκε το δικαστήριο, η επικαρπία δεν παρέμεινε πλήρης, καθώς με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάστηκαν τα δικαιώματα επί των επιδοτήσεων, στερώντας από την ηλικιωμένη ένα σημαντικό εισόδημα για το υπόλοιπο της ζωής της.
Η ηλικιωμένη εξακολούθησε και μετά την υπογραφή του συμβολαίου να πιστεύει ότι είχε παραχωρήσει μόνο τα προϊόντα και τα έσοδα του ακινήτου για δύο χρόνια. Την πραγματική μεταβίβαση πληροφορήθηκε αρκετούς μήνες αργότερα, όταν ο σύζυγός της απευθύνθηκε στον λογιστή του για τη σύνταξη της φορολογικής δήλωσης. Μόλις ενημερώθηκε, αντέδρασε αμέσως, ζήτησε εξηγήσεις, διέκοψε τη σχέση της με την αντισυμβαλλόμενη και εγκατέλειψε την οικία της. Το στοιχείο αυτό κρίθηκε ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς, σύμφωνα με το δικαστήριο, επιβεβαίωνε ότι δεν είχε πλήρη γνώση της μεταβίβασης κατά τον χρόνο υπογραφής.
Απορρίφθηκε, επίσης, ο ισχυρισμός ότι η φαινομενική πώληση έκρυβε έγκυρη δωρεά, απλή ή υπό τρόπο, με αντάλλαγμα τη δια βίου φροντίδα της ηλικιωμένης. Το Εφετείο έκρινε ότι το διάστημα φιλοξενίας ήταν εξαιρετικά σύντομο – μόλις λίγες ημέρες – και δεν μπορούσε να έχει δημιουργήσει ηθική υποχρέωση τέτοιας έντασης, ώστε η ηλικιωμένη να επιθυμεί να αποξενωθεί από το μοναδικό ακίνητό της, χωρίς να λάβει το συμφωνημένο τίμημα.
Τι λέει ο Άρειος Πάγος για την απάτη
Ο Άρειος Πάγος υπενθύμισε ότι, κατά το άρθρο 147 ΑΚ, απάτη συνιστά κάθε συμπεριφορά με την οποία προκαλείται ή διατηρείται σε άλλον εσφαλμένη αντίληψη, με αποτέλεσμα να προχωρήσει σε δικαιοπραξία που διαφορετικά δεν θα είχε καταρτίσει. Απαραίτητη είναι η ύπαρξη αιτιώδους συνδέσμου ανάμεσα στην παραπλανητική συμπεριφορά και στη δήλωση βούλησης.
Στην προκειμένη περίπτωση, το δικαστήριο δέχθηκε ότι η ηλικιωμένη δεν επιθυμούσε να μεταβιβάσει την ψιλή κυριότητα του ακινήτου της ούτε τα δικαιώματα είσπραξης των επιδοτήσεων για όλη τη διάρκεια της ζωής της. Υπέγραψε, επειδή πίστευε ότι συμφωνούσε σε προσωρινή παραχώρηση των εσόδων και της κάρπωσης.
Απορρίφθηκαν οι λόγοι αναίρεσης από τους αριθμούς 1α και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, με τους οποίους υποστηρίχθηκε ότι το Εφετείο εφάρμοσε εσφαλμένα το άρθρο 147 ΑΚ και ότι η απόφασή του δεν είχε νόμιμη βάση. Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η απόφαση περιείχε σαφείς, πλήρεις και μη αντιφατικές αιτιολογίες.
Απορρίφθηκε ακόμη ο λόγος περί παραβίασης των διδαγμάτων της κοινής πείρας, επειδή αφορούσε την ανέλεγκτη πραγματική κρίση του Εφετείου. Ομοίως απορρίφθηκε ο ισχυρισμός ότι έγιναν δεκτά πραγματικά περιστατικά χωρίς απόδειξη, καθώς το Εφετείο είχε αναφερθεί στα αποδεικτικά μέσα στα οποία στήριξε την κρίση του.
Τέλος, κρίθηκε ότι ορθά δεν λήφθηκε υπόψη ένορκη βεβαίωση, καθώς ήταν υπεράριθμη, σύμφωνα με το τότε ισχύον άρθρο 270 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Η αίτηση αναίρεσης απορρίφθηκε, το παράβολο διατάχθηκε να εισαχθεί στο Δημόσιο Ταμείο και η αναιρεσείουσα καταδικάστηκε στην καταβολή 2.700 ευρώ για δικαστικά έξοδα.
