Νίκος Μακρής Μία σημαντική απόφαση που αφορά το ζήτημα της τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών εξέδωσε η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Οι ανώτατοι δικαστές έκριναν ότι η τακτοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών σε κοινοχρήστους χώρους πολυκατοικιών (πιλοτή, κ.λπ.) σύμφωνα με τις προβλέψεις του νόμου 4178/2013 δεν μπορεί να γίνει σε περίπτωση έλλειψης κανονισμού οροφοκτησίας, εφόσον διατυπωθούν αντιρρήσεις από οποιονδήποτε συνιδιοκτήτη.
Συγκεκριμένα η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, με την απόφαση 1616/2025, βάζει «φρένο» στις αυθαίρετες τακτοποιήσεις σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών, προκαλώντας ήδη αντιδράσεις και ανησυχία για την καθημερινή συνύπαρξη των συνιδιοκτητών.
Σύμφωνα με την απόφαση, η διάταξη του νόμου 4178/2013 που επέτρεπε την τακτοποίηση με πλειοψηφία ποσοστών συνιδιοκτησίας δεν ισχύει πλέον όταν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εκφράζονται αντιρρήσεις έστω και από έναν ιδιοκτήτη. Με άλλα λόγια, η συναίνεση κάθε συνιδιοκτήτη αποκτά βαρύνουσα σημασία.
Τι σημαίνει πρακτικά
Το ΣτΕ ξεκαθάρισε ότι η προστασία της ιδιοκτησίας υπερτερεί της «ευελιξίας» που έδινε ο νόμος για την τακτοποίηση. Έτσι, παραδείγματα που μέχρι σήμερα θεωρούνταν διαχειρίσιμα, μπαίνουν σε νέα βάση:
Πιλοτές και αποθήκες: Αν ένας ιδιοκτήτης έχει κλείσει αυθαίρετα μέρος της πιλοτής, δεν μπορεί πλέον να προχωρήσει σε τακτοποίηση εφόσον διαφωνεί έστω και ένας γείτονας.
Ακάλυπτοι χώροι: Στέγαστρα ή πρόχειρες κατασκευές για στάθμευση αυτοκινήτων δεν νομιμοποιούνται εάν υπάρχει αντίρρηση, ακόμα κι αν συμφωνεί η πλειοψηφία.
Αλλαγή χρήσης ισογείου: Μετατροπή κοινόχρηστου χώρου σε επαγγελματικό ή κατοικία μπορεί να μπλοκαριστεί από έναν μόνο συνιδιοκτήτη.
Πιθανές συνέπειες για τις πολυκατοικίες
Η απόφαση αναμένεται να φέρει νέα δεδομένα στις σχέσεις των συνιδιοκτητών:
Αύξηση προσφυγών: Είναι πιθανό να πολλαπλασιαστούν οι νομικές διαμάχες μεταξύ γειτόνων, καθώς η αντίρρηση ενός προσώπου αποκτά αποφασιστικό χαρακτήρα.
Προστασία κοινόχρηστου χαρακτήρα: Από την άλλη πλευρά, θωρακίζεται το δικαίωμα όλων να απολαμβάνουν εξίσου τους κοινόχρηστους χώρους.
Αδιέξοδα στη λειτουργία: Καταστάσεις που μέχρι σήμερα ρυθμίζονταν με «σιωπηρή ανοχή» ή πλειοψηφία, πλέον μπορεί να οδηγήσουν σε παγίδευση, αφήνοντας εκκρεμότητες και πρόστιμα.
Νομικό και κοινωνικό αποτύπωμα
Η υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ αφορούσε αυθαίρετες κατασκευές σε πολυκατοικία στον Δήμο Παπάγου-Χολαργού. Το δικαστήριο τόνισε ότι, παρά την πρόθεση του νομοθέτη να ενισχύσει την αντιμετώπιση των αυθαιρέτων, η συνταγματική αρχή της προστασίας της ιδιοκτησίας δεν μπορεί να παρακαμφθεί.
Η νέα νομολογία ενδέχεται να ανατρέψει συνηθισμένες πρακτικές δεκαετιών στις ελληνικές πολυκατοικίες, όπου τα «σιωπηρά ναι» ή οι άτυπες συμφωνίες υπερτερούσαν της μειοψηφίας.
Τι να περιμένουμε στο μέλλον
Περισσότερες συνελεύσεις: Η ανάγκη διαλόγου και συνεννόησης θα γίνει πιο επιτακτική.
Πίεση για κανονισμούς: Πολλές πολυκατοικίες θα αναγκαστούν να συντάξουν επιτέλους κανονισμό οροφοκτησίας ώστε να αποφευχθούν αδιέξοδα.
Νέες ισορροπίες: Η καθημερινή συμβίωση θα χρειαστεί νέες «συμμαχίες», καθώς η ισχύς του ενός θα μπορεί να ανατρέπει την πλειοψηφία.
Όλες οι σημαντικές και έκτακτες ειδήσεις σήμερα
Voucher 750 ευρώ σε εργαζόμενους του ιδιωτικού τομέα - Ανοίγουν οι αιτήσεις
