Σημαντικές αλλαγές έρχονται στην αγορά ακινήτων, με το 2027 να διαμορφώνεται σε χρονιά-σταθμό για εκατομμύρια ιδιοκτήτες, ενοικιαστές αλλά και πολίτες που σχεδιάζουν να αγοράσουν κατοικία. Ο νέος σχεδιασμός περιλαμβάνει φορολογικές παρεμβάσεις, αυστηρότερη ηλεκτρονική παρακολούθηση των μισθώσεων, κίνητρα για να επιστρέψουν κλειστά σπίτια στην αγορά, αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ αλλά και περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Στο επίκεντρο βρίσκεται πλέον ένα από τα μεγαλύτερα κοινωνικά προβλήματα της χώρας: η στέγη. Οι τιμές αγοράς έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, τα ενοίκια απορροφούν σε πολλές περιπτώσεις μεγάλο μέρος του οικογενειακού εισοδήματος και χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κλειστές την ώρα που η ζήτηση για προσιτή στέγη αυξάνεται.
1. Ενοίκια μόνο μέσω τράπεζας
Η πρώτη μεγάλη αλλαγή έρχεται ήδη από την 1η Οκτωβρίου 2026, καθώς η πληρωμή των ενοικίων θα πρέπει να γίνεται μέσω του τραπεζικού συστήματος.
Η πληρωμή «στο χέρι» θα έχει πλέον πραγματικό οικονομικό κόστος. Οι ενοικιαστές που πληρώνουν με μετρητά κινδυνεύουν να χάσουν την επιστροφή ενός ενοικίου τον χρόνο αλλά και στεγαστικές ενισχύσεις που συνδέονται με τη δηλωμένη μίσθωση.
Αντίστοιχα, οι ιδιοκτήτες που εισπράττουν εκτός τραπεζικού συστήματος θα χάνουν την έκπτωση 5% επί των εισοδημάτων από ακίνητα.
Με άλλα λόγια, η τραπεζική διαδρομή του ενοικίου γίνεται ουσιαστικά υποχρεωτική.
2. Παράταση της αναστολής ΦΠΑ στα νεόδμητα
Ιδιαίτερα σημαντική για όσους σχεδιάζουν αγορά νεόδμητης κατοικίας είναι η πιθανή νέα παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές.
Η διατήρηση του σημερινού καθεστώτος σημαίνει ότι στις σχετικές αγοραπωλησίες θα εξακολουθήσει να επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 3% αντί ΦΠΑ 24%, περιορίζοντας αισθητά το συνολικό κόστος αγοράς.
Η ενδεχόμενη επιστροφή του ΦΠΑ θεωρείται ότι θα επιβάρυνε ακόμη περισσότερο μία αγορά στην οποία οι τιμές των νέων κατοικιών έχουν ήδη ανέβει σημαντικά.
3. Παραμένει στον «πάγο» ο φόρος υπεραξίας
Παράταση εξετάζεται και στην αναστολή του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Πρόκειται για φόρο που έχει θεσπιστεί εδώ και χρόνια, χωρίς ουσιαστικά να εφαρμοστεί, ενώ πλέον εξετάζεται ακόμη και το ενδεχόμενο οριστικής κατάργησής του.
Μια πιθανή ενεργοποίησή του θα μπορούσε να επιβαρύνει τις πωλήσεις ακινήτων και να λειτουργήσει αποτρεπτικά για σημαντικό αριθμό ιδιοκτητών.
4. Νέοι περιορισμοί στα Airbnb
Το 2027 αναμένεται να διατηρηθούν οι περιορισμοί στις νέες εγγραφές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στις περιοχές όπου αυτοί ήδη εφαρμόζονται, ενώ δεν αποκλείεται να προστεθούν και νέες ζώνες.
Η λογική είναι σαφής: σε περιοχές όπου η βραχυχρόνια μίσθωση έχει αφαιρέσει μεγάλο αριθμό κατοικιών από τη μακροχρόνια αγορά, επιχειρείται να δημιουργηθεί χώρος ώστε περισσότερα σπίτια να επιστρέψουν στους μόνιμους κατοίκους.
5. Αφορολόγητα ενοίκια για κλειστά σπίτια
Ένα από τα σημαντικότερα μέτρα αφορά τη φοροαπαλλαγή για τρία χρόνια των εισοδημάτων που προκύπτουν όταν κλειστά ακίνητα επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση ή όταν κατοικίες μετατρέπονται από Airbnb σε κανονικές μισθώσεις.
Η σημερινή προθεσμία λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026, αλλά εξετάζεται επέκταση του μέτρου.
Η στόχευση είναι προφανής: αντί ένα σπίτι να παραμένει κλειστό και ανενεργό, ο ιδιοκτήτης να έχει ισχυρό οικονομικό λόγο να το διαθέσει σε μία οικογένεια ή έναν εργαζόμενο.
Και εδώ ίσως βρίσκεται ένα από τα μεγαλύτερα «κλειδιά» για το στεγαστικό.
6. Μπόνους έως 16.000 ευρώ για ανακαινίσεις
Στο τραπέζι βρίσκεται και η παράταση του φορολογικού κινήτρου για ανακαινίσεις, το οποίο μπορεί να φτάσει συνολικά τις 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας.
Το συγκεκριμένο μέτρο αποκτά ιδιαίτερη σημασία επειδή ένα μεγάλο τμήμα των κλειστών κατοικιών στην Ελλάδα δεν βρίσκεται σε κατάσταση που επιτρέπει την άμεση ενοικίασή του.
Χωρίς ανακαίνιση, χιλιάδες σπίτια θα συνεχίσουν να υπάρχουν στα χαρτιά, αλλά όχι στην πραγματική στεγαστική αγορά.
7. Μικρότερος φόρος για μέρος των εισοδημάτων από ενοίκια
Με τις φορολογικές δηλώσεις του 2027 αναμένεται να φανεί και η επίδραση της νέας φορολογικής κλίμακας στα εισοδήματα από ενοίκια.
Το όφελος αφορά κυρίως φορολογούμενους με ετήσιο εισόδημα από ακίνητα άνω των 12.000 ευρώ, με περισσότερους από 160.000 ιδιοκτήτες να εκτιμάται ότι θα δουν μικρότερη επιβάρυνση.
8. Νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης
Από την 1η Ιανουαρίου 2027 σχεδιάζεται η εφαρμογή του Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης, το οποίο θα αντικαταστήσει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων.
Ο συντελεστής θα καθορίζεται από κάθε δήμο και θα κινείται από 0,3‰ έως 0,7‰.
Το νέο σύστημα αναμένεται να επηρεάζει περισσότερο νεόδμητα και μεγάλα ακίνητα σε περιοχές με υψηλές αντικειμενικές αξίες, ενώ παλαιότερες κατοικίες σε φθηνότερες περιοχές μπορεί να έχουν μικρότερες επιβαρύνσεις.
9. Πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ σε χιλιάδες μικρούς οικισμούς
Μια από τις μεγαλύτερες αλλαγές αφορά τον ΕΝΦΙΑ.
Από το 2027 προβλέπεται πλήρης κατάργηση του φόρου για κύριες κατοικίες σε περίπου 12.700 μικρούς οικισμούς, εφόσον η αξία της κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.
Παράλληλα, στον υπολογισμό του φόρου θα αποκτήσει μεγαλύτερη σημασία η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ώστε να λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και χρήση του ακινήτου.
Αυτό μπορεί να δημιουργήσει τόσο επιβαρύνσεις όσο και μειώσεις, ανάλογα με το εάν τα πραγματικά στοιχεία ενός ακινήτου είναι μεγαλύτερα ή μικρότερα από εκείνα που εμφανίζονται σήμερα στα διάφορα μητρώα.
10. Το νέο «ηλεκτρονικό μητρώο» κάθε ακινήτου
Με την ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), κάθε ακίνητο θα αποκτήσει ουσιαστικά μία πολύ πιο ολοκληρωμένη ψηφιακή εικόνα.
Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγξουν τα στοιχεία της περιουσίας τους, να διορθώσουν πιθανές αποκλίσεις και να δηλώσουν με ακρίβεια τον τρόπο χρήσης κάθε ακινήτου.
Ιδιοκατοίκηση, μακροχρόνια μίσθωση, Airbnb, δωρεάν παραχώρηση, επαγγελματικός χώρος και δεκάδες άλλες χρήσεις θα καταγράφονται στο νέο σύστημα.
Παράλληλα, οι δηλώσεις έναρξης και λήξης μιας μίσθωσης θα περνούν από το νέο Μητρώο, ενώ οι ιδιοκτήτες εκμισθωμένων ακινήτων θα δηλώνουν και το IBAN στο οποίο καταβάλλεται το ενοίκιο.
Το μεγάλο στοίχημα είναι τα κλειστά σπίτια
Πίσω από όλες αυτές τις αλλαγές βρίσκεται ένα πολύ μεγαλύτερο ερώτημα: μπορούν να γίνουν ξανά διαθέσιμες στην αγορά δεκάδες χιλιάδες κατοικίες που σήμερα παραμένουν κλειστές;
Η απάντηση μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική για το κόστος της στέγης. Μελέτες έχουν δείξει ότι μια συστηματική επιστροφή κενών κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά μπορεί να ασκήσει σημαντική πτωτική πίεση στις πραγματικές τιμές των ακινήτων.
Και αυτό είναι ίσως το πιο σημαντικό στοιχείο της νέας πολιτικής. Το στεγαστικό δεν λύνεται μόνο δίνοντας περισσότερα χρήματα στον πολίτη για να πληρώνει ένα ακριβό σπίτι. Λύνεται και κάνοντας περισσότερα σπίτια διαθέσιμα.
Εάν τα νέα φορολογικά κίνητρα, οι ανακαινίσεις, οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τα νέα στεγαστικά προγράμματα καταφέρουν πράγματι να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών, τότε το 2027 μπορεί να σηματοδοτήσει μια ουσιαστικότερη αλλαγή. Διαφορετικά, ο κίνδυνος είναι να αλλάξουν οι φόροι και τα μητρώα, αλλά για τον νέο εργαζόμενο, την οικογένεια και τον φοιτητή το βασικό πρόβλημα να παραμείνει ακριβώς το ίδιο: να υπάρχει σπίτι, αλλά να μην μπορούν να το πληρώσουν.
